2024年ロードサイド店舗、建築会への提言します。今までは、ロードサイド店舗は、テナントの設計通りの建物を、地主が建築していました。居抜き店舗への出店が中心の2024年は、見直しが必要です。
[音楽] 店舗Bの田島ですま多分ロードサイド店舗 に関係をしてないま多くの人が知らない ことがであのの人ロードサイドのテナント の賃貸借契約の仲介業務っていうのはま不 動産業者ではなくてま建築会社やハウス メーカーが行っているっていうことですま アパートやマンションのような賃貸住宅や ま事務所まテナントビルなんかもま仲介 業務っていうのは不動産業者が仲介をして いるのにまロードサイド店舗は建築会社や ハウスメイカーが仲介をしていますでこれ はなぜかと言うとま建築会社はまテラと 事主さんに紹介をしてでその店舗の建築 工事を受注することが目的だからですで 多くの場合まテナントを紹介してもらった 自主さんというのはま仲介もしてくれた 建築会社に匿名で店舗の工事を発注します まテナントを紹介してもらったからといっ てま絶対にまその建築会社に工事を依頼し なければいけないかといえばまそうでも ないんですけどま少なくともま建築会社や ハウスメイカーからはま事前にそういう 説明はされていると思いますまテナントと の賃貸借契約の後に建築会社と業契約をし ますでどのような店舗を建築するかって いうのはま発注主である自主さんが決める んではなくてまテナントの希望通りの建 ものを建築しますでこれがロードサイド 店舗の特徴ですま賃貸マンションでま入者 の規模を聞いて建物を建て るっていうことはまずありませんでなぜ矢 さんがまテナントの希望通りの建物を 建てるのかというとま建築する前に テナントが決まっているでテナントから 建築費の相当額の建設協力金を予約されて いるで中都外薬時にはその建設協力金は 医薬金として募集できるで事前にテナント との間でまこのような賃貸借契約が買わさ れているからですまつまりま事主さんが 新築するロードサイド店舗っていうのはま 建物名義は事主さんの名義なんですけどま テナントのためにテナントの希望する設計 の建物を建てますでこのことはま建築費は テナントから予されている建設協力金で 賄われているのでまそれも仕方がないって いうかまジさーの方もある意味納得して 建築されているのではないでしょうかで ところがまここ数年でまロードサイド店舗 の状況っていうのが大きく変わってきてい ますま1つはテナントが予される建設協力 金では店舗が建築できなくなったことで これには2つの理由があってま1つがま 建築次代の高等と人手不足でま建築費が 大幅に上がったことでもう1つはテナント
が出展コストを抑えるためににま建築非想 当分のま建設協力金を予してくれなくなっ たことまこれらが原因ですま事主さんが ロードサイド店舗を建築する時にま テナントの建設協力金だけで建築でき るっていうことまつまりま自己資金や借理 金なしで建築できるっていうことはまほぼ できなくなってきていますで2つ目は犬 店舗への出展が増えたっていうことですま 20年くらい前まではまテナントがま ロードサイドに出展しようと思えばま駐車 場や担保にま店舗を新築しなければ出展 することはできませんでしたまところがま 最近は幹線道路沿いに店舗が立ち並んで しまってま空知がなくなってきていますで 逆にロードサイド店舗の秋物件っていうの が増えてきましたま特にこのでま外食店舗 中心にま体験するテナントが増えたのでま 井物件っていうのが非常に多く出るように なりましたまテナントの方からするとま犬 物件に出展するのには建設協力金が必要 ありませんま大体家賃の3ヶ月から6ヶ月 程度の保証金を予するっていうのが相場 ですまテナントの立場からするとま新築で は数千万NHからま中にはま奥を超える 建設協力金を預けて出展していたのがま 居抜き店舗の場合だと数100万円の保証 金で出展できるのでま当然居抜き店舗に 人気が集中しますでこのようにしてま ロードサイドに出展するテナントはま予 する検察力金の金額がま大幅に少なくなっ たりま中には新築で出展する時でも建設 協力金の予はしないまこういう手なんとが 増えてきていますま土地活用でまロード サイドの新築を考える事主さんにとっては ま以前のように自己資金なしで建築を するっていうことはま大変難しい状況に なってきていますまロードサイド店舗へま 新築するテナントの流れがま新築から 居抜き店舗へと変わっていく中で私から 建築会社に提案したいことがありますま 事務タにとってもまこういう考え方をする ことでまロードサイド店舗の土地活用でま 失敗することが少なくなるんじゃないかと 思いますでそれは新宿するロードサイド 店舗っていうのは最初のテナントのもので はなくてま建築をする純資産の店舗まこう いう風に考えることですま鉄骨道のロード サイド店舗っていうのはま一度建築をする とま30年や40年は問題なく使用でき ますまテナントが転した後はま解体せずに 居抜き店舗として別のテントに貸すことが できますでよく建築会社の営業マンがま 事務主さにロードサイド店舗を提案する時 にま20年契約なのでま契約期間中は安心
です毎日中途約の時は建設協力金に ペナルティがありますまこのような提案の 仕方でま安心っていうことを訴えられます ただしこれは建築費全額を建設協力金で 賄われてる場合の話ですでむしろ建築投資 をする事主さんにま安心を訴えるんだっ たらまテナントが対戦してもこの店舗は 引抜き店舗としてまこういう業種にいくら ぐらいの家賃で貸すことができますまこう いう説明をする方がまよほど事主主さんは 安心して土地活用ができると思いますで こういう提案をするために重要なことは 建物のプランですま今までロードサイド 店舗っていうのはま最初のテナントが希望 するものをま事主さの希望を全く考慮せず に建築されてきましたま建築費全額を テナントが建設協力金で予するんだったら まその考えも成り立ったかも分からないん ですけどま今はそういう時代ではありあり ませんま次のテナントのことも考えるん だったらま大切なことていうのはま敷地に 対して最適な建物の大きさま適切な駐車場 を確保しているかどうかまどのような テナントにも使いやすいシンプルな建物ま こういうことを意識するだけでま断然次の テナントにも居抜き店舗として貸しやすく なりますま建築会社がま大店後も次の テナントに貸しやすい店舗の提案をする だけでま主さんもま長期的な資金計画を 立てやすくなると思いますまこれから ロードサイド店舗を新築するのにはまき 店舗となることを想定してプランを作成し ていく時代だと思いますまこれからもこの チャンネルではま自主資産矢さ殺情報をま 定期的に配信していきたいと思いますま よければチャンネル登録をお願いしますで また動画の内容に質問などがありましたら まコメント欄にコメントいただきますと コメントを返信させいただきますで概要欄 にま当社のホームページアドレスメール アドレスの貼っておきますのでまそちらの 方にメールをいただいてもメールを返信さ せていただき [音楽] ます
株式会社TENPO be
ロードサイド店舗による土地活用、居抜き物件活用、収益物件をご提案します。当社ホームページはこちら。
http://www.tenpo-be.co.jp/
メールでお気軽にご相談・ご質問ください。無料でお答えします。
jim＠tenpo-be.co.jp
動画で取り上げる内容のリクエスト、質問などのコメントお待ちしています。
オンラインコンサルティング （55.000円・税込/1案件、1回30分を5回程度）
具体的な物件について、提案書、契約書、建物プラン等、ご質問に対して
オンライン（メール、電話、Zoom）で回答、アドバイスをします。
個別案件のご相談もお受けします
当社報酬規定
・面談による個別相談 50,000円（2時間程度、別途交通費）
・ロードサイド居抜き店舗のテナント紹介 仲介手数料として家賃の1ヶ月分
・ロードサイド事業用定期借地のテナント紹介 仲介手数料として家賃の1ヶ月分
・その他コンサルティング業務は、コンサルティング契約に基づく報酬
田嶋也寸志
奈良県大和高田市出身
教育大学出身で幼稚園教諭を目指していましたが、残念ながら教員採用試験に失敗。
たまたま就職した、大手ハウスメーカーでロードサイド店舗の建築営業を担当。
ロードサイド店舗の魅力にとりつかれます。
建築受注にこだわらずに、土地活用コンサルタント、居抜き店舗活用を提案するために、
自身で不動産コンサルタント会社、株式会社TENPO beを設立。
趣味は、学生時代からサイクリング。
日本中を自転車で旅しています。
全都道府県走破を３度達成。４度目に挑戦中です。
サイクリングでの、ひとり旅動画は、こちら
https://www.youtube.com/channel/UC0yBJkWeaKvdFziNgHIM9Kw
資格
公認不動産コンサルティングマスター
商業施設士
宅地建物取引士
ファイナンシャルプランナー（AFP)
販売士２級
#ロードサイド店舗 #土地活用 #テナント #ロードサイド
#収益物件 #不動産 #店舗 #サイクリング #有効活用
#不動産コンサルティングマスター #居抜き
2 Comments
現在の常識が判っていつも勉強になります！
相変わらずめちゃくちゃ勉強になります！！