【危険】利回り8%に騙されるな！持てば持つほど損をする超危険物件とは？【不動産投資】

【危険】利回り8%に騙されるな！持てば持つほど損をする超危険物件とは？【不動産投資】

もう買った瞬間2億損5億6000万近い 金量を払うことになるのよ一生銀行の奴隷 [音楽] [拍手] [音楽] ですどうも不動産歴の小林大輔です小林 さんはいよ小林さん今までいろんなケース 見てられたと思うんですけれどもモテは 持つほど損をするようなそんないわゆる 赤地物件見たことありますかめちゃくちゃ ある生徒さんとかでもいらっしゃったりし たですかあもう基本的に何もやってない人 がむしろ優等生でやっちゃってきてる人 大半だからあそうなんもう大変よ今までで 悲惨だったケースとかご紹介いただけます うんうん買った瞬間もうねつにこロープが ついてるよちゃきついっすねちょっと気が 見えるような話ではあるんですけども今日 はちょっとそのケースを具体的にあのお 聞きできればなと思いますうんオッケー じゃあ今日はね買った瞬間存こいて持てば 持つほど損していく物件を徹底改正して いきたいと思い ますでは早速小林さん具体的な実際の悲劇 のケースなんですけれども動画の左に物件 スペック出てます名古屋市で金額が3億 1000万これ金山って読むんですかね 金山なんてめちゃくちゃいい駅だからねま 僕も聞いたことありますかって金山から 13分っていうのはやっぱりいいうんもう それ見た瞬さん何も分からないとえ金山な んだと思うやっぱりぐっと来ちゃうわけ ですだけど寄りおばしっていう駅だからね おばしって書いてます橋って中川でさ金山 のネギはすごい最開発でいいんだけど橋っ てマジで下待ちなんだ都内で言うとどれ ぐらい難しいね俺の感覚でいくと竹塚バス 15分とかそんな感じじゃないあ金額が 3億1200万で満室時の練習が2350 で利回り結構7.6だからいわゆる地方の 氷回り案件近しいよね回りも8%近くあり ますみたいなさしかも金山13分で自転車 で行けますよなんて言っちゃったらさもう 知らない人はボてやついやこれ僕も 食いついちゃうです正直やばいやばいで これなんかま土地建物のまツボ数だったり とかま倉庫数とかま賃料とかも色々 スペック書いてあるんですけどもこれ実際 めちゃくちゃ良さそうな物件ではありつつ うん悪かったんですオッケーじゃあねまず はこの物件をね1個1個ダメなポイントを ね解説していこうと思いますいやお願いし ますちょっと怖いですけどし ます1つ目土地比率が極めて低いこちが 7.2ツ建物が2587うんそうでここの

ね土地の性価格ってねツ60万ぐらいなる んだよだから名古屋市内では結構住宅し 現実的なエリアなだねなんだけど70つか 60万ってことはその3億1200万の 価格構成のうちまさかの4200万円が 土中の出てこと結構少ないですね14% ぐらいですかこれそう14だからプラブ 返せば86建物よということになります そうこれ建物って減価償却してくからね 価値が粘りしてくるわけじゃだから そもそも爆アですはい14%は小林さん的 にはど基準ですかあの土地はね7割以下 買っちゃいけます7割以下です70%以下 買っちゃだえじゃあもうこれ5500 ぐらい下回って大だよこれ最悪のパター ンってやつそうでこれ何が問題かって言う と銀行がまずは評価する価格って積算価格 って見るんだけど土地の価値と建物の価値 合算したら大体ね実力時1.2億ぐらいの 建物があえじゃあもう本当1/3とかそう いうレベですそうだからもうやっぱね2億 ぐらい買った瞬間損してるっていうのが この物件のやべえポイントうわもう最初 から2億ゾンもう買った瞬間2億ゾうわ 最悪ですね気づけないわけですねいやでも あのご本人ね俺のさリフォームコストとか 大規模修繕コスト作セミナ来たんだけど セミナー終わった後ね本神会行く途中で過 取材みたいな結構人数来るんだけどそん時 にたまたま横で話聞いたのなら俺の病であ これやばいっすよって言ってそん時本人 わかんなかったからやばいいやこれ知ら ないとこれわからないですよ怖いよ とにかくこの物件は土地に比率14って いうのがやばいポイントこれ1つね1つ はまだあるわ はい2つ目金利4.5のフルローンこれは どういうところか問題これねあのほと ちょっと前に流行った敦賀銀行買取り再販 スキーみたいなものでささっき言ったよう に実力値って1.2億ぐらいじゃんなんだ けどそもそも空室なめやってる中で要は どのぐらいまで融資が引けるかっていう ようなことをスガ銀行とすり合わせをして たが2億ぐらいレ乗っけられるって言って 3億いくらでその投資家にぶち込むていう 案件なでその金利4.5って何かっていう と通常の不動産の有っていうのはさ通の金 間まず物件評価がさで物件評価でこれ 1.2よなる実力値なんだけど数学銀行 っていうのはその方の年収とかめ先の属性 でリスクが取れると言って要その分リスク プレミアムを要は4.5にした状態で最悪 年収から払ってもらおうよっっていう設計 になってるから物件遺の話じゃなく個人

属性に属して融資をするっていう案件な わけよはいはいすが銀行4.5っていうの はさ今まで8とか使っちゃだめで15%と かならまだギリギリ使えた時代があるんだ けどそもそもそんな8とか7とかっていう 物件に読んで使ったらさ今のね8とか7 4.5っての4しかないわけでそこが通帳 の原始でそっから今のリフォーム費用とか いろんなもの貼ってかなきゃいけないね これね金利4.5で借りちゃうとあのね 累計で5億6000万近い金利を払うこと になるのよえそんな行きます シミュレーションってアプリでやってみて だからあのそもそも金利4.5で借りて しまうと元方部分よりも金はでかいからさ ちゃし金利4.5でローンとかオーバー ローンやってる人は一生銀行の奴隷です そうなりますよね金利が5億6000万 ってな返せないっすよそんなやばいでしょ とにかくスガ人口金利4.5っていうもの をえ使ってる時点でこの物件の失敗 ポイント2つ目だねいやそれはそうですね よくわかりましたうん うん 3つ目資金税金00の部屋がほとんどだっ たそこ00で設定してたんそうこれもね レントロールっていうもの本来買う前に 調べればさ分かるんだけどそもそも00で 入居者を入れるっていうことはさ退去の 費用が取れる可能性が極めて低いっって ことなんだこっち持ちってことですよね そうオーナー持ちになるからま実は俺の セミナーに来たきっかけもいざ買ってみて 入退去に伴ってさ20平米弱平均4万 ちょいとかさそんなぐらいだったんだけど 大体入230かかるんだってでさらに広告 費っていうのね客付け1.5払ってたから 大体アベレージ1質悪と5ヶ月分の賃料を 手出ししてたん結構5ヶ月分ってでかい です約半年ただで貸してのと一緒だからさ ただで貸すってことはさ管理の返済自分で 出すってことだからねそういうことになり そういうことこの物件の失敗ポイント3つ 目はそもそも00でしか客ができない競争 力のない物件だったそれを知らずに買って しまったっていうのがやばいポイント3つ 目あそれやばいポイントっすねや小林さん 的には退去費用のこっちの手出しは何ヶ月 分ぐらいまでだったら許容できますうん あのね通常は半年ぐらいかかるって見込ん どかにいけないんだけど簡単に言うとこれ 恋貸しと通常損耗に分かれていて恋質は ちゃんとユーザーに持ってもらうていう 運用はいが大事なはいはいはいだから最悪 ね半年分ぐらい見るんだけどただこれが入

の期間にもよるよね例えばじゃあ3年5年 住んでくれたら半年分ぐらいこっちが恐し てもいいけど地方の単ってマジでやばくて 入対のスパンがすげえ早いのどんぐらいな んですか早い時は半年寝ちゃう ケやばいでしょだってゼゼ入ったらさ ホテル借りる安いって感覚で来るわけ確か に確かに客で失敗しててニーズがないのに そういう物件立っちゃってるもいっぱい あるからさそうなったにそもそも病がさ はい3万4万5万でしょ出しないわけだ から基本的に地方の端子物件絶対買っちゃ いけないっていう分かりやすい事例がこれ そもそも買うなって話です買っちゃだめ 絶対買っちゃだめじゃもう3つもドボ ポイントがあったわけなんですけどもどう いう風に決着したですこれ実は結論から 言うとうまく売却ができたってことでこの 会社救えたっていうのが結論なんだけど まあこれ売却なかなか大変でさ俺が今言っ てることってみんな知らないわけ要は みんな知らないから簡単に言うととある誰 でも知ってる航空会社のパイロットの方が を引いてくれてその方が買った後に募集 サイトを確認したら床とかも汚いし壁とか も汚いまんま募集してるってことはこの人 も回ってなくて最小品化のためのコストが もうないからその状態で募集するしかな いっていうまさにババを引いてくれてんだ 状態だじゃそのパイロットの方も結構じゃ 大変な目にあっそうですだと思うよ見る 限りねよく買ってくれましたねうん勉強な んだろうなそういうことですねやっぱり じゃその部屋の内場とかも見ずに とりあえず条件だけ見て買ってるまじゃ やっぱりねスペック見たらさ金山13分 っておってなるじゃんねだけどそれなく なくてその3億超えロトってさマジで買っ ちゃだめだから土比率の話をするとさ3億 ってまあまあ高大の土地になってくるわけ よツモ単価がさじゃあ60万で土比率7割 つったらさ結構な土地になるぜ何つも ぐらいなりますいやもうにね3億の7割だ からさ2億1000でしょ丸60粒で割っ たら350とかさ350粒ってまあまあ でかせそれ考えたらそもそものこ70粒 でしサイトに乗ってる時代でマジで眠気も しないね士ラインってやつですあのマジで 死んでます不勉強から来る悲惨なケース ことですね小林さん的にこのケースから 学ぶべきことというか我々この視聴者側が 学ばなきゃいけないことってんかあります かうん簡単に言うとさ乱の損しない部行か なきゃいけなくて率がてものもそうだし まず金利が高くてフルローンなんて一生

銀行の買い越しだからね金利が高くて回り 高いならギリギリ使ってその半額なるから さ一緒なんだよだったらちゃんと元本毀損 しないところに通常の金融期間からもっと 六小さも買った方がさあかにお金が残る わけよこれはねまさに買った瞬間2億損し た本当に分かりやすい事例だね業者の おいしい話を鵜呑みにしちゃったとかそう いうもあうんままさその通りで見回りも まあまあありますし和山から要は自転車で も行けます名古屋も自転車で行けまって 言われたらしい今これ事実なんだよ本当に 行けるんだけどだけどもうターゲティング してるものが間違ってるし取るリスクと 自分のリスク強度もあってない簡単に言う とそこがもうね勉強極まりない案件として は分かりやすいはいはい買ってから勉強し ても遅いそうだから買う前に勉強しないで さ買ってから勉強してどうすんの間違い ないで今の状態で買っちゃったらマジで今 売れないからねあれはアベのミクスでいい 状態だったからババを引いてくれ無視が ついたから今はそもそも売れないから融資 つかないです一時は鈴賀銀行が全国各地の 地方物件融資してた時期はババも引いて もらえたんだけど今全国学事の融資をして ないからババすらも引いてもらえないから 持っちゃった人は一生ババ抱えたまんまだ 今パバ引いたらもっと悲惨やばい救いよが ないそうなんです絶対引いちゃだめですね いやもう絶対だめあ分かりました ありがとうございます うん今日のまとめね敦賀銀行金利4.5 地方の回り物件の買取り再っていうのが すごいブームになった時代の分かりやすい 失敗Jなんですねこれはよく考えてこれ 買った瞬間2億要は債務釣果だからさ普通 の中小企業が2億の債務長がなんて言っ たら最期不能なんだよ2億ってとんでも ない額ですうん大企業じゃなくてさ個人が 2億の債務化って言ったらマジで一生銀行 の同だからねいうレベルですそうだからね 本当にきっちり勉強してね間違いのない 資産形成をしてくださいもっと言うとこれ やらない方が良かったじゃんて話が いっぱいあるから満員にエントリーしない これがねこの事例が教えてくれるまとめ ですわかりましたありがとうございます はいよ今回も動画を見ていただき ありがとうございましたこのチャンネルで は不動産投資で損しないための情報を今 まで使ってきた能波を織り混ぜながら体型 的に発信していきますチャンネル登録高 評価コメントしてくれると嬉しいです次回 の動画でお会いいたしましょうまた

な小林さんってよく海外旅行とかも行か れるんですかこの名前はねよく行ったね昔 はねこの国は行ってみてよかったみたいな カクとか言わたカンクカ君てメキシコカン 君て遠いんだけどまず日本人がいないあ それ良かったンめちゃめちゃ良かったねだ し中国人もいないし日本人もアジア人がい なかったああアメリカ人とかが多いんです そうそうだからカリフォルニアとかから あの来る近場の蔵なはいはいあリゾートな んですかあリゾートリゾートメキシコでね 結構過ごしやすいといううんだしもうね とにかくね分かりやすいリゾートだったよ 本当ね映画の中の世界みたいなはいはい ワンシンでメキシコってさ治安が悪いって イメージあるんだけどま実際に悪い場所も あるんだけどさすがにそのエリアとか治安 も悪くなくていろんなとこ行くとさ中南米 最大のクラブがあってこココボン語って いうのがあるあれを見た時には日本でいう バーレスクとかさ簡単言うとあのはいタイ の小手クラブとココボンコ出してみだって 感じなんだけどもうね次元が違うし規模も 違うしダンサーのさレベルも違うしみんな ね身長がバーっと取っててもう一もう 乱れる小ビジネスの本場がなみたいな レベルが高いもう何ももすごかった めっちゃ行ってみたくなりましたうんあの ねぜひ行ってみてくださいはいありがとう ございます [音楽] はい

今回の動画は、赤字物件についてお話ししました！
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後悔なく資産を築きたいなら俺に任せろ！不動産アニキの小林大祐です！

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◆小林大祐のプロフィール🏠

1976年6月7日生まれ 47 歳
ホームコンサルティングソリューションズ株式会社 代表取締役。

大学卒業後、情報通信系企業（富士ゼロックス）に就職。
企業戦士となるが、「株式会社は株主の為に存在する事」に気づき27歳の時に「兼業」で創業、「金無しコネ無し知識無し」の全くのゼロから「総資産30億円」を築く。

28歳から現在迄「グループ企業7社」を保有運用し、「ゼロイチ」の「事業設計」と「事業経営者」に不可欠な「経営者マインド」を「不動産」を入口として入会した会員へ経営アドバイスをする。

【実績】
・勤務先富士ゼロックスでは「新人賞」「全社表彰」「社長賞等」通算13回獲得。
・総資産30億円を築く。
・グループ年商3.5億円。
・グループ企業7社を経営。
実務メンバーは全て会員（三菱商事、住友商事、トヨタ自動車、トーマツ、モルガン・スタンレー、野村證券、キーエンス、日揮、ファイザー等のグローバル企業に勤務）で構成。

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楽曲提供:Audiostock https://audiostock.jp/
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#不動産投資 #資産運用 #赤字物件