建設協力金方式の最新動向。テナントは、中途解約のリスクと建築費の高騰でロードサイドへの出店方法が大きく変わってきています。その変化を、土地活用を考える地主さんに解説します。
店舗Bの田島ですまロードサイド店舗でま 今まで多く採用されてきた出展方法が建設 協力金方式ですま今街中にあるロード サイド店舗でま多分1番数が多いのがこの 建設協力金方式で建てられた店舗だと思い ますま建設協力金方式はまリースバック 方式とも言われま土地の所有者がまその 土地のま出展希望者からま無理速で融資を 受ける建物の建築資金のことを言いますま 土地の所有者はまその資金でまテナントの 希望を聞きながらま自己所有の建物を建て てまテナントへ貸し出す形となりますま 建物の完成後はまテナントから支払われた 建設協力金はま両者の間で締結されるま 賃貸シ契約書の保証金と同じ預託金として 扱われてま毎月の賃料から相殺していく ことでまテナントに変換されますま一般的 にはま契約期間内に全額を償却してまその 変換期間はま契約期間と同じま15年から 20年っていう場合が多いですまロード サイドのまコンビニやスーパーま靴服メガ の専門店まファミリーレストランなどま 多くの店舗はまこの方法で立てられている ことが多いですま今回の動画はまこの建設 協力金方式の2024年の最新の傾向に ついてお話をしたいと思いますま建設協力 金方式のま最新動向を説明する前にま事務 主さにとっての建設協力金方式のメリット デメリットを簡単に説明しますまメリット はいくつかありますま1つ目は自己資金を 抑えて土地活用ができるっていうことです ま銀行からま建物の建築費用を借り入れせ ずに住むためにま土地活用の敷はかなり 低くなりますでさらに建設協力金はま無理 しであることが多いのでま返済負担も 小さく抑えることができますで2つ目は 新規テナント募集の必要がないっていう ことですま建築前に借主が決まっているの でま建築後に新しく借主を募集する必要が ありませんま建物が完成したのに空室にな るっていうこのリスクを開始することが できます3つ目は借主が中途解約をしても 団体は支払わなくても良いっていうこと ですま賃貸借契約所でま借主が中途解約を した時にはま建設協力金の残債の支払いを 免除する特約をまあらかじめ設けておく ことでま支払いだけが残ってしまうという リスクを回避できますま4つ目が長期間の 入居が期待できるっていうことですま借主 側の初期投資や建設強力金の返済を考える とま借主側もま簡単には中途解約をでき ないのでま比較的長く借りてくれ るっていうことが期待できますまそしてま 5つ目のメリットがま相続税の対策にな るっていうことですま土地はテナントに 貸すことでま貸しや建付けの評価になって ま建物はま貸しや評価となるためにま評 価額が下がって節税が可能ですまそしてま 建設協力金は負債と見なされるのでま課税 の対象から外れますまこのようにま建設 協力金方式の土地活用っていうのはま他の 都市活用に比べてメリットが多いですで逆 にま事主さんにとってのデメリットは何か と考えてみるとまデメリットの1つ目はま 後景のテナントの誘致が困難になる可能性 があるっていうことですま賃貸借機関が 終了したりまテナントの側が倒産や撤退に よる中途解約が起こったりした場合は 新しくテナントを誘致する必要があります まけれどもこの建物自体は前のテナントの 希望する仕様になっているので ま同じ条件を希望する新たなテナントが なかなか見つからない可能性がありますま そういう時は市の負担でま建物や内装を 回収したりしてま新しいテントが入って くれるようにしなければいけませんまこう ならないためにもま建物の検察時にはま テナントの希望に沿った上でまできるだけ 汎用性なある建物にしておくことが重要 ですで2つ目はテナントの退去時が収入が 0になるっていういうことですローズ サイド店舗はまテナントが退去すると収入 が0になりますまここが賃貸マンションに 比べてリスクが大きい部分ですまテナント が退去した場合でも建物の所有者はまエ市 であるためにま収入がない時でも固定資産 税などの税金は収め続けなければいけませ んでテナント入替時にま新しいテナントを 誘致するために回収費用が必要になる場合 がありますでもちろん建物を解体する場合 には費用もかかってきますで維持修繕費用 ま建物の具体部分の維持修繕費っていうの は矢が負担しなければいけませんで賃料の 減額ま業績の悪化からま賃料を減額して 欲しいまこう頼まれる可能性もありますま 建設協力金方式のデメリットを上げてみ ましたま建物が特殊の場合は次のテナント が見つけにくいていうこととまテナントの 耐久時は収入が0になるまこの2つ以外は ま建設協力金方式のデメリットっていう よりも土地活用全般のデメリットとも言え ますま逆に言えばま建設協力金方式って いうのはまそれぐらいデメリットも少ない 土地活用と言えるかも分かりませんま ところがまこの検察協力金方式で出展する テナントの数が年々減ってきていますま 土地活を考える事主さにとってはま魅力が ある建設協力金方式なんですけどまその分 出展するテナントにとっては負担が大きい ですまテナントにとっての建設協力金で 出展するデメリットっていうのはま1つは ま中途解約をしてしまうと建設協力金を 回収できないっていうことですま江下の 賃貸借契約でま多くの場合まテナントが 中都解約した際には建設協力金の残債の 支払いを免除するまこういう特約を設けて いますまですからテナントが契約満了以前 に 対電極金を回収できずにま大きな損失が 発生するリスクがありますで2つ目は建築 費用の高等でトラブルになる恐れがあ るっていうことですま建設協力金方式って いうのはま矢市に建設協力金を渡してま 建物を建設してもらうんですけどまそれ 以外にも工事区分の取り決めによってはま テナント工事が発生することがありますま そしてま最近の建築費の高等でま工事中の トラブルが多発していますまこのようにま 建設協力金方式で出展するテナントにとっ てはま中途解約時のリスクとま建築費の 高騰まこの2つはま大きな問題でしたま ところがまテナントにとってまこの2つの 問題を一気に解決できる出展方法が現れ ましたまそれがイき店舗ですま今まではま テナントがロードサイトへ出展しようと するにはま建設協力金方式やま事業用定期 借地のようにま店舗をま新築してして出展 するしか方法がありませんでしたまところ がまこれまでに作られてきたまロード サイド店舗の秋店舗まつまり居抜き店舗が 多く貸し出されるようになってきています ま居抜き店舗に出展することでまテナント の大きな問題であったま中途開児のリスク ま建築費の高等まこういう問題が一気に 解決されますま今テナントの店舗開発の方 と話をしてるともう半分以上の方がま新築 には出展しません居抜き店舗にしか出展し ませんまこのように言われているように 思いますでもちろん今まで通り建設協力金 方式に出展するテナントもありますま業種 で言うとまドラッグストアや コンビニエンスストアなどですまところが そのドラッグストアまでもが犬木店舗への 出展を検討し始めていますで私の予想では ま今後はますますテナントは居抜き店舗へ 出展するようになりますま逆に建設協力金 方式などで新築出展するようなテナントの 数は減っていくと思いますで今土地活用 検討してる事主さにとってはまこの建設 協力金方式で出展するテナントの情報って いうのはま貴重な情報に間違いれませんで もちろんま焦って貸すっていうことを進め ているわけではありませんがまだんだん 建設協力金方式で出展するテナントの数は 少なくなっているっていうことは考えて おく必要がありありますまこれからもこの 動画ではま事務資産や試約情報を定期的に 配信していきたいと思いますまよければ チャンネル登録をお願いしますでまた動画 に対する質問などがありましたらま コメント欄にコメントをいただけますと コメントを返信させていただきますで概要 欄に当社のホームページアドレスメール アドレスの方貼っておきますのでまそちら の方からメールをいただいてもメールを 返信させていただきます
株式会社TENPO be
ロードサイド店舗による土地活用、居抜き物件活用、収益物件をご提案します。当社ホームページはこちら。
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メールでお気軽にご相談・ご質問ください。無料でお答えします。
jim＠tenpo-be.co.jp
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オンラインコンサルティング （55.000円・税込/1案件、1回30分を5回程度）
具体的な物件について、提案書、契約書、建物プラン等、ご質問に対して
オンライン（メール、電話、Zoom）で回答、アドバイスをします。
個別案件のご相談もお受けします
当社報酬規定
・面談による個別相談 50,000円（2時間程度、別途交通費）
・ロードサイド居抜き店舗のテナント紹介 仲介手数料として家賃の1ヶ月分
・ロードサイド事業用定期借地のテナント紹介 仲介手数料として家賃の1ヶ月分
・その他コンサルティング業務は、コンサルティング契約に基づく報酬
田嶋也寸志
奈良県大和高田市出身
教育大学出身で幼稚園教諭を目指していましたが、残念ながら教員採用試験に失敗。
たまたま就職した、大手ハウスメーカーでロードサイド店舗の建築営業を担当。
ロードサイド店舗の魅力にとりつかれます。
建築受注にこだわらずに、土地活用コンサルタント、居抜き店舗活用を提案するために、
自身で不動産コンサルタント会社、株式会社TENPO beを設立。
趣味は、学生時代からサイクリング。
日本中を自転車で旅しています。
全都道府県走破を３度達成。４度目に挑戦中です。
サイクリングでの、ひとり旅動画は、こちら
https://www.youtube.com/channel/UC0yBJkWeaKvdFziNgHIM9Kw
資格
公認不動産コンサルティングマスター
商業施設士
宅地建物取引士
ファイナンシャルプランナー（AFP)
販売士２級
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1 Comment
建設協力金方式のほかに、オーダーメイド賃貸というものがあるようです。その違いはなんでしょうか。