築30年のロードサイド店舗。そろそろ建て替えが必要です、と建築会社の営業マンが提案してきますが、まだまだ居抜き店舗として活用できます。適切な修繕や法定耐用年数との関係も解説します。
テボBの田島ですま先日ま当社でコンサル をしているま地区30年のロードサイド 店舗を所有している矢さんの方からま貸し てルテナントからま半年後に対戦したいと ま解約通知が届けましたま建物もま軸30 年になるのでもう次のテナントに貸すのは 無理ですよねま立替えを考えないといけ ませんかままこういう質問をされましたで 私はま今まで建物の不具合やまテントから 何か修繕の依頼をされたことがありますか と質問するとま今までま3度雨森をした ことがありますで3度とも応急処置をして いますまそれ以外にま4年前に1度空調が 効かなくなったのでま新しいものと交換し ましたという風に言われましたま現状を 確認するとまこの次も抜き店舗として テナントに貸すことにま全く問題があり ませんでしたますぐに矢さんにまこのまま 居抜き店舗として次のテトを募集し ましょうま立て替える必要なんてありませ んまただしま屋根の修繕がそろそろ必要な のかも分かりませんまこういう連絡をし ましたま今回の動画はま地区30年の ロードサイド店舗はま立て替えないといけ ないのかまそれとも居抜き店舗としてまた 再利用ができるのかについての話ですです ロードサイド店舗でまテナントからま解約 予告通知が届いた矢さんはま多くの場合ま テナントを紹介してくれた仲介業者に連絡 をしますでロードサイド店舗の仲介はま不 動産業者ではなくてま建築会社が仲介をし ていることが多いですやさんがま仲介をし てくれた建築会社にま建物がまだ使えそう だしまた建築投資をするのももったいない ので舞抜きのテナントを探してください まこういう風に依頼をしてもま建築会社の 営業マはま居抜きではなくてま建替えの テントばかりを紹介してきますま建築会社 にとってはま居抜きのテナントを紹介して も仕事にはなりませんま建て替えてもらっ て初めて工事が発生しますでまだ建築会社 の営業マは主さんが他の不動産業者に 居抜きのテナントを募集させないためにま 大体こういう風に言いますまテナントの方 からまだお客さんや業員に閉店をすること を伝えていませんま情報が外に漏れない ためにま閉店するっていうことは秘密にし てくださいまこういう風にテナントから 要望されていますこういう風に言いますで このように言われると矢さんは別の不動産 業者にまテナントの募集を由来することが できずにま建築会社が紹介してくれる テナントだけを待つことになりますま大体 ロードサイド店舗のテナントの解約予告 期間というのは6ヶ月ですま居抜き店舗と してま次のテナントを探さないといけない この貴重な6ヶ月っていうのはまこのよう にして過ぎていきますでまたま建築会社の 営業マがま居抜きではなくてま建替えを 進める理由としてま法定対応年数っていう 言葉を使います法定対応年数についてま 少し説明をしますま法定対応年数っていう のはま固定資産のま資産価値が帳簿上から 消滅するまでの期間をめた念想をさしてい ますま資産はま使用されれば物理的な消耗 が蓄積するためにま価値は使用期間に応じ て減少していくっていう考え方に基づいて ま国税長が定めているものですま国税長の 主な原価償却資産の対応年数表によりま 建物の用途と構造別に定められていてま 特にま所得税の節税に関係してきますで ローズサイド店舗の場合はま鉄骨の厚さが 4mm上の場合が多くてでこの場合の法定 対応年数は31年となっていますでこの ことによってまロードサイド店舗の寿命が 31年ということではありませんま法定 対応年数っていうのはま建物が何年持つか ではなくてま建物の原価償却を計算する ためのものですまけれどもまロードサイド 店舗がま30年を経過するとま痛んでくる っていうものがありますで建物をま正常に 使える状態で借主に貸すっていうのはま 家主の義務ですしま何よりもま適切な メンテナンスをすることでまテナントとの トラブルを事前に防ぐことができますま それではま地区30年の建物をま居抜き 店舗として貸し出す時にま矢市が修繕を 注意しなければいけない歌を上げていき ますま1つは屋根の雨森ですま鉄骨作りの ロードサイド店舗の屋根の奥はま形は 陸屋根でま材質は亜鉛メッキ後半かガリ バリウム後半屋根剤の経常はま石板という 風になっていることが多いですで屋根って いうのはまどうしても長い年月の間ま太陽 の光やま雨や風に当たるのでま屋根剤や 金具がまどうしても錆などの劣化をします ま何年でダメになるかっていうのは間違い に言えないんですけどま大体20年から 30年でま部分補修ではないま全体的な 補修が必要となってきますで修繕で気を つけなければいけない2つ目が設備ですま 空調やキビ来るなどの設備はまロード サイド店舗の新築の場合はまテナントが 設置することが多いですそしてま対戦する 時にまその設備はまテナントが撤去するか まそれとも残地していくかっていう話に なりますま空調や清くはま20年ぐらいで 故障することが多いのでまテナントにま そのまま残していってもらった方がいいの かまそれともま契約通りに撤去してもらっ た方がいいのかまこれは状況を確認し なければ何とも言えません抜き物件を探し てるテナントの方もま空調がついている 物件だけを探すテナントもあればま空調が ないんだったらまテナントの方で設置を するまこういうテナントもありますで補修 が必要となってくる3つ目が駐車場の ファルトですまロードサイド店舗で30年 を経過するとま駐車場のラインが薄くなっ てきたりアスファルトの水交配がおかしく なってきてま水溜まりができるようになっ てくるっていことがありますま次の手に 貸す時には手直しが必要になる場合もあり ますまこのようにマチック30年が経った ロードサイド店舗を抜き店舗で貸そうと する場合にまやとしてま修繕が必要となる 場合がありますまただしま建築時にに費用 が大きくかかるま鉄骨や基礎の部分って いうのはま30年でダメになるっていう話 は聞いたことがありませんまほとんどの 場合は立て替えるよりも前抜き店舗として 一部分の修繕をしながら再利用する方が 圧倒的に値段が安くつきますで抜き店舗に 貸す場合は次のテナントは前のテナントが 現状回復に取りかかる前に決めることが 望ましいですま空調などの設備を撤去する のかは残地してもらうのかま契約書通りに ま増速などを完全に撤去してまスケルトン 状態にして返してもらうのかまなどま次の テナントの要望を聞いてまお互い無駄の ないよにすることができるからですまこれ からもこの動画チャンネルでは事主資産や 資産に役立つ情報をま定期的に配信して いきたいと思いますまよければチャンネル 登録お願いしますでまた動画に対する質問 などがありましたらまコメント欄に コメントいただけとコメントを返信させて いただきますま概要欄にま当社のホーム ページアドレスメールアドレスの方貼って おきますのでまそちらの方にメールを いただいてもメールを返信させていただき ます
株式会社TENPO be
ロードサイド店舗による土地活用、居抜き物件活用、収益物件をご提案します。当社ホームページはこちら。
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当社報酬規定
・面談による個別相談 50,000円（2時間程度、別途交通費）
・ロードサイド居抜き店舗のテナント紹介 仲介手数料として家賃の1ヶ月分
・ロードサイド事業用定期借地のテナント紹介 仲介手数料として家賃の1ヶ月分
・その他コンサルティング業務は、コンサルティング契約に基づく報酬
田嶋也寸志
奈良県大和高田市出身
教育大学出身で幼稚園教諭を目指していましたが、残念ながら教員採用試験に失敗。
たまたま就職した、大手ハウスメーカーでロードサイド店舗の建築営業を担当。
ロードサイド店舗の魅力にとりつかれます。
建築受注にこだわらずに、土地活用コンサルタント、居抜き店舗活用を提案するために、
自身で不動産コンサルタント会社、株式会社TENPO beを設立。
趣味は、学生時代からサイクリング。
日本中を自転車で旅しています。
全都道府県走破を３度達成。４度目に挑戦中です。
サイクリングでの、ひとり旅動画は、こちら
https://www.youtube.com/channel/UC0yBJkWeaKvdFziNgHIM9Kw
資格
公認不動産コンサルティングマスター
商業施設士
宅地建物取引士
ファイナンシャルプランナー（AFP)
販売士２級
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