長期安定収入を土地活用の最重要課題と考える地主さんが多いです。そのためには、できるだけ長い期間、テナントに物件を借りてもらいたい、このように考えます。この考え方の、間違いを指摘し正解を解説します。
店舗Bの田島ですま土地活用を考えている 事主さんにまどのような土地活用を目指し ていますかまこのように質問するとま長期 安定収入が理想ですまこういう風に答え られる事主さんが多くいますま一度契約し たテナントはまなく継続して店舗を借りて ほしいまこういう風に考えられる事主さん が多いですどういうトだったら長く借りて くれるのかま大企業ならま長く借りてくれ るっていう風に考える方もおられますま 確かにま会社が大きいとま会社が存続する 確率は高いと思いますがま大企業であって もま契約書に書いてある通りにま中途解約 をする手なんともたくさんありますま今回 の動画はまそんな長期安定収入について 考えてみたいと思いますま長期安定症に ついてま1つ目が長く継続して借りて くれるテナントっていうのはまどういう テナントかっていうことですま実はまこの 質問に答えるのは大変難しいですで私はま ロードサイド店舗の仕事を始めてま35年 以上になりますまハウスメーカーでま ロードサイド店舗の建築の営業を11年ま その後独立してま店舗Bという会社を作っ てまロードサイド店舗のコンサルをして 24年ですでこの間500件以上のロード サイド店舗のま企画や仲介をしてきました ま色々なテナントが契約した後どうなった かっていうのを見てきていますま事主さん 矢さんのテナントに対する希望は色々あり ますがま長い間継続して借りてくれる テナントに貸したいまこういう要望も多く ありましたま今から考えると30年ぐらい 前にもそのように考えられる事さんがおら れてま長い間借りてくれるテナントに貸し たいまこういう要望に対してまその当時ま どのようなテントを紹介していたかという とま1つは銀行まそしてま百貨店の外周部 のようなサテライト店で3つ目が外食店舗 でこれは移植住に関連する業種は廃れない と考えられていました4つ目が書店本屋 さんですま本屋さんはま流行に左右され ないと考えられていましたでこういう業種 がま世間一般的にもま提案する我にとって も事主さんにとってもま時代の流れや流行 に関係がなくま長い間継続する業種まこの ように考えられていましたまジスターの方 もま多少賃料が低くてもま建築投資額が 多かったとしてもまこのようなテナントに 貸せば長く継続して営業してくれるのでま こういうテナントに貸したいまこんな風に 考えられてましたで実際それのテナントが 30年だった今まどのようになったかを 考えてみるとま大体のテナントが閉店して いますまつまりま30年前に足したま長い 間継続するテナントっていうこの予想はま ことごとく外れてしまったということに なりますで私はまこういう苦経験をしてる のでま今同じようにま事務さんからま長く 継続して借でくれるテナントはどんな テナントですかまこのように質問されても もう答えることができませんま正直にま 予想することは難しいですと答えています ま30年はもちろんですがま10年後の 予測もできないような気がしていますま 例えばま今出定に勢いがあるドラッグ スターですがま10年後にはどうなって いるのかまこれを予測するのは大変難しい ですま10年後もますます判事してるかも しれないしま多くの店が閉店しているのか も分かりませんで長期安定収入を考えるで 2つ目が今建築しようとしている店舗がま テナントが対戦した後もま次のテナントに 同じくらいの家賃で貸すことができるか どうかっていうことですで先ほど話した ようにまテナントが長く継続して営業する かどうかっていうのを予測するのは難しい んですけどま今建築しようとしているこの 店舗がまテナントが対戦した後抜き店舗と して次のテナントに貸すことができるか どうかまこれは予測することがができます 30年前に提案した店舗もまテナントが 対戦した後ま居抜き店舗としてま再利用 できるのかまそれともテナントが対戦した 後はま解体してまた立て替えることになる のかまこういう予測はほぼ当たっています で抜き店舗にも2つのパターンがあってま テナントが対戦した後に前のテナントと 同じような家賃で貸すことができる店舗と まテナントが転した後はまそれこそ前の テナントの半分ぐらいの家賃でしか貸す ことができない店舗がありますで具体的な 例を上げるとまコンビニエンスストアは ロードサイド店舗の中でもま比較的高い 賃料で貸すことができるんですけどま大抵 後に居抜き店舗として次のテナントに貸す 時にはま家賃は大きく下がってしまいます まつまりロードサイド店舗には3種類が あってま1つはまテナントが対戦した後は 次のテナントに貸せない店舗ま居抜き店舗 としてま貸すことができる店舗もま前の テナントとま同様の賃料で貸すことが できる店舗とそして前のテナントから賃料 が大幅に減少するこの3種類ですま土地活 を考える時にまこのテナントは長く継続し て営業してくれるかどうかを予測するのは 難しいんですけどまこのテナントが転した 後にこの店舗がその後どうなるかまき舗と して貸すことは無理なのか居抜き店舗とし て貸すことができても賃料が大幅に下がる のかまそれとも次のテナントにも同じよう な家賃で貸すことができるのかでこれは 大体予測をすることができますま土地活用 でま長期安定収入を考える際にま最初に 貸したテナントが何十年先も継続して くれるかどうかまこれを予測することは 難しいんですけどま今建築しようとして いる店舗がまこの後居抜き店舗として次の テナントにも同じような賃料で貸すことが できるかどうかまこれを予測することは できますで私は次のテナントにも同じよう な賃料で貸すことができるような店舗だっ たらでこの場合は長期安定収入を実現する 土地活用まこういう風に考えることが できるのではないかと思いますま事主産に とってま土地活用っていうのはま建築投資 に多額の資金が必要となるのでまま不安が 大きくなりますまですからま長期安定収入 を考えますまそのためにどのような テナントなら長く借りてくれるのかって いうように考えますま提案する建築会社の 営業マもま色々な資料を出してまこの テナントなら長く借りてくます大丈夫です と説明してくれますが私はあまり当には ならないと思いますまそんなことよりもま そんなことよりも建物プランはテントが 考えるので事主さんには関係がないまこの ように説明する建築会社がありますまこの 方がよっぽど問題だと思います今建築 しようとしている店舗がテナントが転した 後次のテナントにいくらぐらいの賃料で 貸すことができるかまこれを考えること こそ長期安定収入につがると私は思います まこれからもこの動画ではま自主さんや さんに虐殺情報を定期的に配信したいと 思いますまよければチャンネル登録をお 願いしますでまた動画に対して質問などが ありましたらまコメント欄にコメントを いただきますとコメントを返信させて いただきます概要欄にま当社のホーム ページアドレスメールアドレスの方貼って おきますのでまそちらの方にメールを いただいてもメールを返信させていただき [音楽] ますDET
株式会社TENPO be
ロードサイド店舗による土地活用、居抜き物件活用、収益物件をご提案します。当社ホームページはこちら。
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・ロードサイド居抜き店舗のテナント紹介 仲介手数料として家賃の1ヶ月分
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・その他コンサルティング業務は、コンサルティング契約に基づく報酬
田嶋也寸志
奈良県大和高田市出身
教育大学出身で幼稚園教諭を目指していましたが、残念ながら教員採用試験に失敗。
たまたま就職した、大手ハウスメーカーでロードサイド店舗の建築営業を担当。
ロードサイド店舗の魅力にとりつかれます。
建築受注にこだわらずに、土地活用コンサルタント、居抜き店舗活用を提案するために、
自身で不動産コンサルタント会社、株式会社TENPO beを設立。
趣味は、学生時代からサイクリング。
日本中を自転車で旅しています。
全都道府県走破を３度達成。４度目に挑戦中です。
サイクリングでの、ひとり旅動画は、こちら
https://www.youtube.com/channel/UC0yBJkWeaKvdFziNgHIM9Kw
資格
公認不動産コンサルティングマスター
商業施設士
宅地建物取引士
ファイナンシャルプランナー（AFP)
販売士２級
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