不動産成約データから考える不動産売買戦略！～4月度取引事例から具体的なおすすめマンションまで解説します～

不動産成約データから考える不動産売買戦略！～4月度取引事例から具体的なおすすめマンションまで解説します～

今回も最新の不動産データレインズから 分かる相場について解説をいただきます 最近地境が上がっている中でどうやって 理想の物件を手に入れればいいのかそう いった細かな点まで解説をいただいてます 是非最後までご視聴 [音楽] くださいでは今月も早速ではございますが 当番組をですねサポートいただいている PRBASさんから出ているマーケット ウォッチからえ最新のレインズデータが出 ていますので画像を確認しながら見ていき ましょう画像の通り中古マンションにおい て制約件数は11ヶ月連続で対前年同月で +10.1制約平米単価は48ヶ月連続で 対前年同月で+11.3になりましたま ここで注目なのが数字を見る限り絶好調だ というところだと思うんですけもこの辺り いかがでしょうかまずは高田さんお願い できればと思いますはいそうですねもう まさに絶好調という一言かなと思います 制約の件数も伸びますし制約の単価も伸び ているっていう状況なので決まりづらいっ ていう可能性はあるかなとは思ってるん ですけど在庫が少し少ないこともあって 日々日々僕たち不動産会社としてはお客様 のためにえ新しい物件の提案のためにです ね新規物件をチェックを怠らずには行って いるっていう状況です僕のエリアっていう ところで言うと在庫ががあのま少ないとは 言えなくはないのであの提案はしやすい方 かなと思ってるんですけれどもま僕の担当 してるエリアよりもまもっとワンガン エリアを担当すてる藤田さんなんかは もっと辛いところがあるんじゃないかなと 思うんですがいかがですかそうですねもう ワンガエリアの中でも結構2極化してて あのワンガエリア全体で見ると今月はあの 在庫数がほぼ横ばいだったんですね中身を 見てみるとえ高頭区の方は結構在庫下がっ てて特にに有明エリアのものがもう どんどんなくなってるもうどんどん どんどん在減ってるんですが一方でえ 勝ちどきとかが結構在庫ゲ増えてきました ね有明てなんで最少ないですかやっぱり ですね他が上がりすぎてきてて中央区 なんかもどんどん値段が上がってきて相対 的に割安に見えているのとあとはシティ タワーズ東京ベイの大幅な値上げが2月に あったものですからそうですね有明の中古 がより割りやすに見えていたとていう ところで有明のニエルなんかはもう 8000万前後でもスパンてこうすぐ最近 売れますね見てると凄まじいですねなか ワガエリアって一括りの遊園でもあります けど湾岸エリアだったらある程度どこでも いいって方割と多いんでと天式にですね こう豊洲から有明こう流れていくんです 価格が上がればもっと価格が低いエリアに 流れていってでどこに行きついていくんだ で最終下はいはいはい1番安いやちはね まだね上がり切ってない感がま強いです からねうんバンガエリアって路線って割と 違うじゃないですか気ってないんですさ ああ規ありますね勤務先によって遊楽挑戦 がいい方であったりあのバスでもいいよっ て方であったりそこでなんとなくエリア 分かれる気がしますけどねやっぱりたまに は豊洲はいいけど有明はちょっととって いう方もやっぱりいらっしゃいますしトス と上げてなんかもう別エリアっていう認識 なので線路も違うしただもう自転車で10 分ぐらいで行けるので理的には近いんです けどねはい昔は昔はっていうのはちょっと タイムラインのまこの名前ぐらいだと今の 話豊洲オッケ有明NGみたいなお客様が いらっしゃいました西側で言うとえ芝浦 オッケーコーナーNGみたいてました最近 ほとんどあそうですかていうのは結構傾向 としてありますねあそうですか田町と品川 じゃないですかでこれは許容範囲だろ みたいな風に思うんですけどJR山本線だ から有楽町戦闘2回戦違いますもね都心に 通りたい方はやっぱり有楽挑戦がいいって 言いますよねあだからリモートワークの 影響でその辺は徐々に薄れてる感はあり ます路線のこだわりってのは若干薄れて いるけどやっぱり都心に住みたいという ところはいそこはやっぱ強くななという ところありますねはいであとちょっとあの 冒頭のところの話で我々なんか誤解をされ たくないところがあって絶好調ですと不 動産教ははい我々が儲かってるみたいな 見え方したらやだこれ多分全然違うんじゃ ないですちょっとそれとまた別問題はある 別問題なんですよねだから視聴者の方 わかんないかもしれないなと思ったんでま 我々はあの仲介をさせていただくお客様の 数は増えるかもしれないですけど見入りが 増えるわけではないというところで不動産 業界が校長だからって僕らが儲かるって仕 ではありませんのではいそこは誤解され ないようにきたいなとアンチコメント来た んですかいやそんなもないですけど やっぱり不動さって儲かるんですよね みたいこと言われるからああそうないので なんか結これ動画で言ったあはい マーケットとしてはま価格が上がっている というところとただま在庫が減っている エリアもありますというところでしたので 続いての画像の方も見ていければなと思い ますま先ほどですねお話にも上がりました けれどもこちらの画像が皆さんが主に担当 されている都心3区の単価と在庫数の推移 となっておりますま価格は天井知らずで 在庫も減少傾向というのがデータでも見て 分かる通りでございます初めて制約平米 単価が180万円を上回っているこれは新 パワーカップルの増加や海外税が キャッシュで購入されているという話がま 前回もありましたけれども聞くようになっ てきておりますま実際にこの辺りについて 解説いただきたいんですけれどもそうです ねあの海外のお客様は肌感覚としてやはり 非常に増えてるというところは感じます 以前は大体ま10%程度ぐらいかなという 感触だだったんですけどもうちょっと増え ていてま15%20%ぐらい海外の方が 買われている傾向はあるかなという風に 思いますでこれはもちろん都心に限りの話 なのでもうちょっとえ外側に行くとえ海外 の方のえ数っていうのは減ってくるんじゃ ないかなとあの新パワーカップルってあの 僕が作った造語なんですけどまパワーカッ プルって定義は明確にはないんですけど 大体1500万ぐらいの世帯年収のおお客 様のことをえ言っていたんですけど最近 ですとやっぱ2000万とか3000万円 っっていうところをえ行くえ方が増えてる なというところでこれはやはり都心部に 住まれてる方の世帯年収がどれだけ上がっ ているかっていうとこ統計見てみないと 分からないんですけどまそういった方が 積極的に買われてる傾向というのは現場 感覚では非常にあると思いますまやはり そうするとこう在庫がま少なくなってきて とはいえま価格が上がっていくという中で ま視聴者の皆様としてはどういうようなま 購入戦略と言いますかどういった心持ちで ま購入物件を探していくのが良いかという アドバイスもいただけるとなかなか言い づらい部分もあるんです けど割安を狙いすぎな方がいいワンガ エリアの話なんですけど過去の相場をどう しても見すぎちゃうんですよねま私もそう いう発信してる海としてはなんですけど あの過去のそ見すぎてもうその価格で買い たいって探すともうないんですよ特にま生 価格と募集価格の帰りがめちゃくちゃ 激しいんですね誰買うのぐらいの価格で 出るんですけどそれ売れちゃってるんです よねで割安を探せば探すほどえ競合増え ますでその競合はさっき長さんが言った 通りえ海外投資家であったり不動産会社で 買ったりとかまそういった例もあります からもキャッシュで買う連中がいるわけ ですよね彼らと住宅ローン使う時点でもう 戦えないんですよね彼らプロなんで スピード感も違いますからもうそれこそ見 ないでも申しなりますからね最近見ないで 契約までありますからね基本売買でありえ ないんですけどそういうのがそうでもし ないと割安買えないぐらいになってくるん でもう一般消費者で安い物件をカートし すぎるともうドツボにはまるでずっと変え ずに結果価格が上がりすぎて結果機械損失 するていうのをこの数ヶ月ずっと見てきて てあのそこはですねもう思い切って高いっ て分かってても思い切って買うぐらいの もう意思を持って探さないと正直今ワン ガンで買うのかなり難しいですこれ藤田 さんのアナリティクスを見てワガ アナリティクスを見たら割高だと思うん ですけど言って問い合せ来たとしてそ見 ないでくださいっていうしかないってこと ですよね確かに今はそうですですけどこの 流れを流れを敵にみたいなお客様やっぱり 過去の事例見る方が多いんですよ最近のお 客様ってリテラシがめちゃくちゃ高いので 昔は不動産会社が優位でこれが安いですよ とかって言えたかもしれない今その音ない です皆さんよく知っていてなんならその辺 の営業マより知ってますという状況の中で まお客様はこれ割安ですか割高ですかとお 話をしてみますほとんどが本当は割高な はずなのでこれをだからえ過去を見てえ 買ってしまうと割高なんですけど将来的に 見て3年後にどうなのかっていう将来の 価格の予想をもに買われた方がいいです よっていうところをよくお伝えますはい私 もこれはあの前回の動画でも大変参考に なったんですけれどもやっぱりまどういう 生活をしたいのかというようなま夫婦の 生活の部分ですとかま本当に将来的にどう いう暮らしがしたいのかま藤田さんも おっしゃられてましたけどこうQOLを 上げるためにま住宅を買うとかまそういう 本をあのましっかり中海業者さんと話し ながらま物件を探していくっていうところ が重要なのかなという風に思っており [音楽] ますえっと今月のトピックスとしては えっと新路線が承認されたというのが 大きな話題かなと思います1つが南北線の 延伸ですねがえっと白金高から品川駅まで 伸びるよっっていうのが承認されたって いうのが1つ目ともう1つがえっと豊住線 ですねえ豊洲から住吉までの線路がえ承認 されましたとで僕あの先に豊澄線が承認さ れて南北線後回しなのかななんて思ってた んですけどえっと同時にやるっていう風に 承認されているっていうのがまあ1つで 驚いたこととあと白金高からえっと品川に 向けてがまた熱いスポットが出来上がった なっていう風に感じてますね意外に アクセスしづらいんですよ白谷高はいそう 品川ががあの地下鉄が弱かったあその弱点 が保管できるっていうのはもうこれから 伸び代しかない品にさらにこう1段階上げ ちゃうとそうですよね地下鉄に乗れるん ですよ品すごい調べてるうちに知ったん ですけど桜和通りと第1景品があってま 品川駅は第1景品が近いんですね高台は桜 通りなんですけどそこから車で移動する のって結構大変だったんですよグラ回って こなきゃいけないのかそれが新しい都市 計画入るらし都市計画道路が入るらしくて 桜通りから第一景品の方に太い道路が 繋がるという風に計画があるっていうこと も知らなくてすあそこ信号待もすごいし バスも来てもうバスを追い抜けなくて ずっと待たなきゃいけないみたいなあの 有名な坂があるんですけどまそれも なくなってくるってなとはままさに熱い エリアになってきたなっていうのがま今月 のトピックスかなと先ほど出てたあの豊住 線住は住吉なんですけど住吉は元々都営 新宿線の単線だったんですでそこに半蔵門 線ができて渋谷まで行けますで今度有楽 挑戦ができるもう1台ターミナルですよね はい住吉はまだ割りやいですあ私の地元 です確かに狙うなら住吉かもしれない狙伸 ありますね伸び代めっちゃありますだか こういう話を聞いててもやっぱりまそう いったエリアで割安となるとまその専門家 の人々の方がま情報早くキャッチアップさ れてるのでまさっきの話じゃないですけど もま競争倍率も上がってくるというま ライバルも多くなってくるという話に ちょっと繋がってくるのかもしれないです ねこれから住吉大規模マンションなんか 発表された日にはもう大変なことになり そうですよねちっちゃいマンションしか ないんであんまり募集多くないイメージ ですねすあんまり出てないと小規模 マンション乱たれたですからねやっぱり えっと猿オ公園ってあるんですよでオナガ て顔を渡ってま住なんですけど住の人気 エリアっていうのがそこから顔を渡ってえ 東陽町の方面に行ったところが環でここが 人気なんですけどおっしゃる通り マンションが少ないですね状これからま 開発とかされるといいなという風思います けどねね三路線も集まる駅がそうでそこに 新しくえっと戦国っていうま仮の名前です けど駅ができる予定はい非常に注目の エリアというところですね [音楽] 私はもうワンガエリアしかわからないです でワガエリアの話なんですけどもう やっぱりグランドシティた島の値上げじゃ ないですかねもうねサプライズ的なもう ものすごい値上がり幅できましたからねま 値がるっていうのは大体みな分かってまし たけどあそこまでやるとは思なかったです けどねそうやっぱりかみたいなやっぱりか みたいなよくやるなみたいな違う物件違う 物件になっちゃいましたねだからまさに2 月のシティーズ東京米じゃないですけど 月島でもこうなっちゃったんでもうほぼ ほぼ間違いなく周り上がりますね周りの 中古もなんならもう上がり始めてるぐらい でもうそわそわそわそわ今してますよ すごく仕事がやり づらい気になるのが月島ってタワーと火 タワーの価格の差がすごい激しいどどう なってると思いますタワーって人気で注目 されるんでえま瞬というか流りってのも あってスパンと上がるんですで勝ちとかは 見てると誰しもが分かるような人気ター マンションっていうのは分かりやすく値段 が上がってるんですよねドカンと上がって きてるんですけどそうじゃないマンション は上がってないさほど上がってないんです ただこれはですね上がってくると思います よですよねはいここに時差があるんですよ うんあの上がりやすいマンションと上がっ てないマンションが今ありますけどえじゃ これが3年後4年後5年後になった時には だんだんこれがあの圧縮されてきというか さすがにこっち買えないから金で見たら このマンションでいいじゃんみたい 出てくるのでそうするとだんだん落ちて くるんですよねだからそういった点では ですね今後そのターマンじゃなくてもその エリアで買うっていうのは面白いとは思い ますイメージだとえ多分プレミストぐらい ですかねタワーじゃなくても割と高いのが そうですねのイメージで他は全然駅地でも 壺400台と全然 あるありますねだし田はまだけは比較的 まだいですねはいいや本当に細かいエリア によって色々あるっていうところですね 面白い [音楽] です若干古い話になっちゃうんですけどま 今の住友の話で言うと田町にえシティター 東京田町ができますでもう1個え決まり ましたって名前がシティタワーザ レインボーていう名前ですていうのが 面白いなと思レインボー完成してどういう 色になるのかとか色々気になっちゃうだと 7色ではないらしいですはいレインボー ブリッジに近いからレインボーブリッジに 近いからザ名前になってで住友さんの新築 物件が供給されるっていうのもまあ1つ はいトピックスになってくるというところ ですねではここで東京不動産マニアからも あのトピックスを発表させていただければ と思いますあの最近ですねえ皆さんに購入 のお話をよくいだいてるんですけれどもご 依頼として売却のご依頼が増えている賢い 視聴者さんが多いのかなというところなん ですけれどもやはりですね直近皆さんに 語っていただいているように直近の相場 ですとかこの価格推移というのはエリアに 詳しくま停点で追っていただいてる皆様に 見ていただいた方がこう正知なですね売却 価格がま見えてくるというようなところを ですね感じ取っていただいた視聴者様がえ 売却のご相談を依頼いただいてるという ことでしたので是非皆様もですねエリアに 詳しい担当者様に売却のご依頼を いただければなという風に思っております 皆様本日も貴重なお話をいただきまして誠 にありがとうございましたありがとうござ ありがとうございますあ [音楽]

REINSとは「Real Estate Information Network System（不動産流通標準情報システム）」の略称で、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営している不動産会社しか使えないコンピューターネットワークシステムです。

不動産市況を学ぶうえで非常に参考になるエリアごとの取引のデータが公開されています。
取引データで全体をしっかり理解することで、購入の際の大きな参考になります。
一方で検討が進みエリアが絞れてくる頃には個別具体的な取引事例をみて、物件の良しあしを判断できる目を養っていくことで住み替えを成功に近づけることができます。
動画の前半では首都圏における各エリアの動向を解説し、後半には東京不動産マニア3名の事例から不動産取引の最前線に迫りながら具体的なおすすめのマンションまで挙げてもらいましたのでご期待ください。
この動画を見ることで全体の動向も実際の現場の動向も学ぶことができ、より鮮明に不動産市況を理解できるかと思います。
ただし、不動産は個別具体性の高いものですので、ご自身の状況によっても戦略は異なります。
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