【乱立するオフィスビル】2030年以降が鬼門？ 「100年に一度の再開発」後、都心オフィス市況に起こる大変化《佐久間誠の不動産市況解説②》

【乱立するオフィスビル】2030年以降が鬼門？ 「100年に一度の再開発」後、都心オフィス市況に起こる大変化《佐久間誠の不動産市況解説②》

まず現状で言うとそのエリアごとの格差が 広がっているっていうのがありますエリア の格差が広がってますはいま渋谷区なんか で言うと元々オフィスストックがそんなに 多くない中でビットバレーと呼ばれるよう にIT企業の事業を多く集めていると福岡 なんかが典型でまその規制緩和が行われて ですねあの高いビルが立てるようになった 影響もあって再開発がどんどん進んで るっていう影響もあって空室率は結構上昇 してきてで今後も供給が続きますでもう 少しあの状況は悪化する可能性があるん じゃないかというには見ています不動産 投資を学ぶなら 町ファースト ロジックさあ今日は日生基礎研究所主任 研究員の佐誠さんにお話を伺っております 動画の前編では米中の不動産試そして景気 についてお話を伺いましたけれどもここ からはですね日本の不動産試について オフィス試について伺っていきたいと思い ます京は今100年に1度とも言われる大 規模再開発まあちこちでやってますであの 住宅価格マンション価格なんかもどんどん どんどん今上がってるじゃないですかこの まず不動産試全体をどうぐらいになってる のかということから教えてくださいそう ですね今日本の不動産市場全体で見るとま 非常に底堅い状況を続けてるっていう感じ だと思いますま特にコロナ禍においては もうグローバルにオフィス主教が低迷して あのダメージを受けてるところが多い中 日本の賃貸主教っていうのはオフィスも そうですしそのそれ以外のセクターって いうのも安定しているっていうのが非常に 重要なキーワードだったと思いますその ような中金融市場では金上りっていうのは まだまだ続いておりますのでま資金が流入 してオフィス価格も高値県で推移しており ますし住宅価格はまだまだ上がってい るっていう状況だと思いますだから資金は その流入先を探してるっていうことなん ですねそうですねその人受け皿になってる とはいま法的に日本が選ばれっていうのは あると思いますアメリカなど欧米では オフィス教が低迷していてなかなか資金が 入れづらいアジアで見てみると中国が政治 的に怪しくなってきている中でじゃどこに 投資しようってなるとまやはり日本が選ば れやすいってのが現状であると思いますま 純粋にあれだけオフィスビルを作って入る テナントがまだあるということなんですね それは日本の東京の中で成長する企業も あれば地方から来るところもあれば外国 から来るところもあるまだその成長地って あるんですかはいまよくそのオフィスが よく立つと何年問題ってよく出てくるん ですよね2003年問題12年問題18年 問題一気に経つ時ですよねはいはいこれ まで毎回言われていたんですけれども確か に一時的にはオフィス試を悪化したりは するんですがもう立ち直れない水準まで 構造的にダメになるかっていうとそうでは なかったんですねで実際過去のオフィス ストックの増加率と東京の修業者数の伸び 率なんかを比較してみるとある程度 バランスの取れた形でどっちが鶏で卵か 分かんないですけれどもオフィスができれ ばちゃんとその修業者数が増えて るっていう循環が続いていましたでじゃ 今後も考えた場合にそれも多分2030年 ぐらいまでは続くだろうっていう見通しに なっていますとえっと先ほど地方から来 てるのかって話がありましたがま大きくは ですねあの2つあると思っていて1つは 東京一極集中と呼ばれるようにま地方から どんどんどんどん人が入ってきて るってのが今東京で続いてるということに 加えて産業構造全体で見た場合でも どんどんサービス家が進んでオフィスで 働く人が増えていってるっていうのがあり ますのでそのような複合要因でオフィス 事業がまだまだ増えてきたっていうのが 現状であると思いますうんコロナ禍を終え てそのリモートからのオフィス会期みたい な流れ日本の状況はどうですかそうですね オフィス会議を見てみると確かにオフィス に戻ってきているんだけれどもコロナ前に 完全に戻ったわけではないっていうのが 現状だと思いますま例えばそのオフィスの 出社率なんかを見てみますと携帯情報 データを元にこうオフィスビルにピンを 打ってやってそれでそれを集計して推計し たものを見てみると今足元は大体6割から 7割ぐらいの出社率になっていますなので 週3回から4回ぐらい出社してあとはず 在宅するって形になってるんですねなので ハイブリッドの働き方がま一般的になった ようですうんコロナ禍を経てその新しい 働き方がある意味こう定着し始めてきてる フェーズかもしれないですよね東京の話を したいんですけれども大きく東京の中でも 今後価格が上がるエリア逆に下がるエリア などはあるんでしょうかまず現状で言うと その今結構コロナ禍の特徴としてその エリアごとの格差が広がってい るっていうのがありますエリアの格差が 広がってますはい例えばリーマンショック の時を見てみるとあの時はま全てのエリが 等しく悪化した一方で今回コロナの時を見 てみると例えば大体1年半ぐらい経った ところで渋谷区の空室率がピークアウトし て低下に向かってでまた丸のを抱える 千代田区なんかは比較的低い水準で推移し てきた一方で港区だったり中央区なんかが 空室率が上がってる状態なんですね港区 中央区は空室率がまず上がっている オフィス試悪いてことですよねそうですね でま背景としてはじゃあいい方から説明 するとま渋谷区なんかで言うと元々 オフィスストックがそんなに多くない中で そのビットバレーて呼ばれるようにIT 企業の授業を多く集めているうん外子系 IT企業もね日本のIT企業もかなりもう 集まってますもんねそうですねで産業ごと にその成長率を見てみるとまITってのは 成長産業であるっていうこともあって オフィス需をとらまえてるとであの渋谷 って2027年にね東急の開発が完成する と言われてるじゃないですかはいあれが ピークアウトなんですかそ相とも見てない まだまだ潜在力潜在の力はあるはいそう ですね渋谷はまだまだ潜在力はあると思い ますまだまだストックで見てもま中ダで あったりそういったところに比較しても 小さいですしあの今後えっとストックが 小さいというのはあまだまだオフィスが 少ないってことですねああなるほど なるほどはいそういったことも考えると 渋谷の潜在力ってのはまだまだあるんじゃ ないかなってのは思いますやはりそういっ た時にその需要ドライバーがどこにあるの かっていうのが非常に重要で今後じゃ成長 する産業どこかっていう風に考えた場合に ま国全体としてデジタル化を進めなきゃ いけないっていう中でまIT企業ってのは 重要な成長産業ですのでまそういった ところのオフィス事を今後とらまえてくん じゃないかなというのは期待しています なんでIT企業って同じとこに集まるん ですかあれはIT企業だからこそ離れて たって別にネットが繋がってれば関係ない じゃんって思うんですけど結果的には渋谷 には外資系も日本も先端itqが集まって ますよねはいそれはあの経済学でいう集積 の経済ってやつなんですねで集まることに よってま様々な価値が生まれ るっていうのがあったりしますで実際 アメリカの研究なんかを見てみると シリコンバレーなんかでもフェストフェス の対面でのコミュニケーションがあると その特許件数が増えるだったりそういった 研究ってのは見られていて確かにロジカル に考えればZOOMであったり電話で全て 解決できるじゃんっていうのはあるんです けれども実際対面のコミュニケーションを 取った時の情報量であったりその時 生まれるちょっとしたセレンディピティの ようなあの思わぬ偶然のようなものって いうのがまだIT今のITの技術だと代替 しきれていないっていうのが現状だと思い はいそういった意味で言うと日本全体が 抱える問題の東京一極集中もそうじゃない ですかある程度の合理性があるから集まっ てるそれがその中でも東京の渋谷に今 集まってるということが言え るってことですねそうですね渋谷は特に あのその自由を集めているエリアですうん あと丸ノ内もそうです東京駅周辺ですよね また統治タワーというね日本一のタワーが できる予定ありますけれどもこの辺りの オフィス事業というのはまやはりその交通 の設点であってま大企業を中心に様々な 企業が集積していてまこれ以上ない オフィスエリアっていうのがま最近なんか ですと人手不足もあってですねま人材を 採用してみんなが来たいオフィスがどこな のかっていうのを考えた場合にそういった まグレードの高いエリアそのスペックの ビルに入るっていう企業さんも最近では 増えてますうん今特にその空室率が上がっ てるのはそういう港区中央区の中でも特に 湾岸エリアだったりするんですねま背景と してはテレワークで働き方が変わった時に まそのテレワーク実際することで在宅勤務 のメリットもデメリットも分かりましたと デメリットをお話すると例えば コミュニケーションコラボレーション なかなか難しいよねってことだったり人材 の育成であったり感謝文化の情勢ってのは みんな集まった方がやりやすいよねっての が分かったんですねで一方でじゃあその 実際例えば臨時を書くだけであったり事務 作業するんだけだったら家でもできるよね てのが分かりましたでじゃあ東京のワン岸 エリアでどういったテナントさんが集まっ ていたかって言とま交通の弁であったり 集積っていうのは今申し上げた渋谷丸のう よりはないんだけれども比較的大きくて 綺麗なビルがあってその大企業なんかが コストセンターなんかをそこにあの設けて いたというエリアだったりするんですねな のでこの中を経てその働き方を見直して オフィスをあ変えようっていう時には じゃあコストセンターのところってのは もうちょっと考え直した方がいいよねって の考えが生まれがちでなかなか一旦抜けた 後にそこの大体手なんとか見つからないっ ていうのが現状になっています東京首都県 の近郊部横浜はい埼千葉はどなそうですね 今埼玉なんかは比較的底堅く推移してるん ですが直近ま横浜の港未来なんかでは新規 供給が増えてる影響もあって駆出率が かなり上昇してきましたうんそのコロナ禍 の特徴として東京のが先行して空室率が 上昇して地方含めたところていうのはそこ まで空室率が上昇しないっていう状況だっ たんですねで実は地方の方が傷が浅いその 機器っていうのは今回初めてだったと思い ますうんでその背景としては東京の方が テレワークとの新和性の高い会社が多いの でその影響もあってオフィス事情が弱まっ たのに加えて東京では18年から2020 年にかけて供給があってそれはある程度 埋まった状況でコロナ禍が訪れたんですが その新築ビルに移る方々の二次室が発生し たことによって東京では比較的大きく調整 したとうん一方で地方における供給って いうのは東京より後れしたんですねま リーマンショックの後地方の方が大きな 傷跡を被ったのでなかなかその前向きな 動きに踏み出せずに東京に少し地行して しまったということもあって供給が出 なかったので受給がタトに推移してき たっていうのがこれまでのところでしたで も今申し上げた横浜の港未来のように ちょっと遅れて供給が出てきたので少し ずつその影響を見られる年が増えてきた 状況ですうん今佐さんが出した地方という のは名古屋とか大阪とか福岡とかその辺り は含まれるのでしょうかそうですねそれで 言うと福岡なんかが典型で天人ビッグバン と呼ばれるまその規制緩和が行われてです ねあの高いビールが立てるようになった 影響もあって再開発がどんどん進んで るっていう影響もあって駆出率は結構上昇 してきてで今後も供給が続きますのでもう 少しあの状況は悪化する可能性があるん じゃないかっていう風には見ています 新しいビルができた時っていうのはまそこ に移ることで空室ができてしまうはいま 調整局面みたいなものを迎え るっていうことなんですね当はいうんでも パワーがあればまたそこにも入ってくる わけですよねはいそうですねなので福岡 なんかは供給も多いんですけれども経済の 経済も強くてですねオフィス事業も強いの でそこまでなんかその何年問題って言う べきレベルにはまだ足してはいないんです がまその供給が断続的に続きますので まだまだその受給が回復するかどうかって いうとま余談許さない状況ですうん収益 物件数ナンバーワン不動産投資を始める なら楽間アプリ楽間で検索ねこれまでその 何年問題例えば2003年問題多分潮止め ですよね潮止めが開業した六分ヒリーズが 開業したとかあの辺ですよねはいとか 2012年問題でしたっけ言われてました けど結果的に見るとそこまで大きな影響は 今でなかったじゃないですかはいはいでも 今後在庫が急増することで不動産子が ガクンと悪くなる局面っていうのは考え られますかそうですねまだそこまでの状況 っていうのはないんじゃないかなっていう のはあの考えていますというのも足元大体 2028年ぐらいまでの供給ってのは見え ていてでそこまでは少なくとも東京への 人工流にも進むでしょうからあのある一定 の時間をかければその消化ってのは進んで いくと思いますじゃあその後どれほど供給 が出てくるかっていう話なんですねでその 後の供給を考えた場合にこれまでと同様に 簡単ではないっていう状況になってきまし たま大きく2つの要因があると思っていて 1つは建築コストの上昇ですね今もう材も 相当高くなってますもんねはいなので新規 供給しようとした時の計画っていうのが今 の賃料なんかだと成り立たないっていう話 がどんどん今後顕在化してくると思います うんでもう1つは環境配慮esgですね あの建築する時にはですねもちろんその 大量の鉄筋であったりコンクリートを使い ますのでその時にCO2を排出しますよ ねっていう話があってじゃあスクラップ アドビルドする方がいいのか既存の オフィスビルをまそのリノベーションなど して使い続けた方ががいいのかってのは 今後より議論になってくると思いますので そういった観点から立て直すんじゃなくて まそのリノベして使いなそうよって話が 今後少しずつ出てきてもおかしくないのか なと思いますうんその辺り私たち1人1人 の考えもそうだし社会の雰囲気がどう 変わっていくかっていう部分も分からない 部分確かにありますもんねうんなので ヨーロッパなどがそういった動きは進ん でるんですがそういった環境配慮のビルだ とそのしていないビルと比べて10% 20%賃料が高いっていう事例も海外では 出てきているのでそれが日本にも及して くるとそういった動きを加速させる要因に もなるのかなってのは思いますそうですよ ねでま今後例えばそこで税制の優遇があっ たりすると流れが変わってきたりだとか あとその私たちに関連することで言うと じゃあオフィス試が活発なエリアにある 居住用の物件の価格もこれって連動してる んですかそうですね正直言うとそこをあの 分析ちゃんとデータを元にしたわけでは ないですただま確かにおっしゃると ロジカルに考えるとまその交通ベ性の高い エリアの住宅の方が住みやすいですからま 渋谷がどんどん元気になってくればその 周辺エリアっていうのはもちろん住宅地と しての魅力とは増してくるってのはあると 思います食中近接の考え方の人はその近く に家を借りたり買ったりするということに なりますもんねはいはいあとオフィス リートもあるじゃないですかこの試という のも今後どうなると思ってらっしゃいます かはいそうですねオフィスリートで見ると ま今年のパフォーマンスま残念ながら なかなかふわない状況になっていますその 価格がそんなに落ち込んでるかっていうと 今現時点ではそこまでではないんですがま 日経平均など株価が絶好調の中でそれに ついていけてないっていう意味でなかなか 伸び悩んでるんですねうんでま背景として は元々金利が上昇するんじゃないかって いう懸念であったりこのインフレ環境化で 本当に賃料を上昇することができるの かっていうのが今試されてるところだと 思いますあの私たち個人投資家がじゃあ オフィスビルに投資しようと思った時は1 つがまリートはいありますねあはその開発 する企業の株を買うとかはいそういうこと になるんでしょうかそうですねまあの株式 市場を通した投資であれば今ご指摘の2つ ってのがメインですし最近ですとま セキュリタイズトークンSTOであったり そういったまデジタル技術を使ったその 証券化商品ってのも出てきていてま オフィスビルに小口で投資できる手段って のも出てきていますのでそういったものも 選択肢になると思いますねうんそういった こう選択肢がどんどん広がると小口で 買えるような商品が出てくるとまた資金が 新たに流入してくるということも考えられ ますよねはいそうですね日本は膨大な個人 の資産を抱えてる国ですのでその流れが 少しでも変わってくるとですねマーケット が変わるきっかけにはなると思います他に 佐さんが注目してるエリアありますかそう ですね今後注目するエリアを考える場合に 2つ大きな重要なポイントがあると思い ますで1つはやはり不動産の面白いところ てどんどんどんどん開発がされていて街が 変わっていって魅力的になるっていうのは 1つの大きな面白いところだと思うんです ねそれで言うと今大きな2つのプロジェク トってのがま去年行われたアザブダイ ヒルズであったりま来年以降あのお目見え するま泉岳寺のエリアの開発になります 泉岳寺あの高ゲートウェイの目の前も今3 本ぐらいドーンドンそうドーンと立って ますよねはいでこれまではあそこまでの オフィスがなかったところにオフィスに 加えてま住宅であったり学校施設なども できたりしますので街全体の開発そうです ね街が変わるとより街ができるうんって いうエリアになりますのでそれによって あの周辺エリアがどのように変わってくの かってのは非常に楽しみですねあのやはり 六本木ヒルズであったりまそういったこれ までの開発を見てくると確かに春行当初 っていうのはそこまで影響はなかったかも しれないけれども10年20年経ってみる とその後街が大きく変わったきっかけに なっていたってのはありますのでまそこは 注目してみていきたいなってのは思います 確かにあの泉岳寺のあのエリアって品川駅 からでもま10分ぐらいかかりますけど 歩けますしね品県ね あれだけ広大な敷地はいでもかなりの延べ 床のビルができそうですよねあそこそう ですねまただあそこは新幹線にも近いって いう交通利便線もありますしますでに 大きなテナントさんが入居するっていう話 も一部では出ておりますのでまそのどこ まであの春行までにあのうまくいくかって いうのは今後次第だと思いますけれどもま あれほど大きな開発はなかなかございませ んので街をどれかほど変えるかってのは 12年ではなくてできれば5年10年って いうスパンで見ていきたいエリア思います ねうんそしてま私たちが投資をする時に なかなかオフィスビルを新築で立てられる 人とはいないはなかなかいないと思うん ですけども例えば中古とかちょっと蓄熱数 がを重ねた物件を一等買したいという人も いると思いますけれどもそういった方々に はどんなことをアドバイスしたいですか そうですねやはり重要なのがま今後の魅力 を考えた場合に先ほど申し上げた再開発 ってのも重要なんですがコロナで働き方が 変わったっていうのは十分考慮する必要が あるのかなっていう風に思いますどういっ た方々が今度今後よりオフィスを使って どういう人が使わなくなるのかっていう風 に考えた場合にコストセンターのような 単純作業であれば在宅でもできるよねって いう話ができるんですが一方でワガで イノベーションを起こしていかなきゃいけ ないなるべく早くコミュニケーションを 取って新しいソリューションを提供し なきゃいけないそういう人たちはじゃあ オフィスがいいよねってのが今の傾向だと 思いますそういった業種職種の人たちが 集まりやすいエリアはどこなのかそういっ たことは十分に考慮していく必要がある じゃないかなってのは思いますというのも 今後まやはりその人口減少っていうのは 懸念される中でどういった状況が想定さ れるかと言うとま2極化だと思うんですね どんどんどんどんグローバルに展開するで あったり国内でもあの勝っていく企業の オフィス事情ってのは増えてくとは思うん ですけれども一方でそこからなかなか競争 から脱落してくる企業ってのも増えると 思いますのでその春別をしていくことが 今後非常に重要になってくるんじゃないか なってのは思いますなんか東京の街の 成り立ちを考えると関東大震災とあの戦後 のあの戦争の空襲において1回こう グレートリセットというかね大きな リセットがあってそこからま立っててきた とまこのこの後もま震災が起こる可能性も もちろんありますけれども戦後のこの成長 過程で地区60年とか70年迎えたビルも たくさん増えてくるわけじゃないですか はいそういうところは結局小さいビルは 区画整理とかで大きくなっていくものなん ですかねそうですねそれはこれまでもその デベロッパーさんなどがま様々な努力をし てなんとか拡大していたっていう背景は ありますけれどもまやはり今ご指摘 いただいたみたいにバブル前後なんかに 供給された中小型のビルての非常に多く ストックとしてあるんですねなのでそれを 今後どうどのようにしていくかってのは そのチプ化しないようにリノベして どんどんどんどんちゃんと最新のあの設備 にしていくであったりまたはそれをもう あの用途を変えてしまって例えばホテルで あったり住宅であったそういったところに 変えていくってのも1つの手段かもしれ ませんこのラバチャンネルご覧になってる 方の中でそういう投資何しようか悩んでる 方いると思うんですけれどもでもそういう だからホテルに変える住宅に変えるとか アイディアも必要になってくるってこと ですもんね目利きだけじゃなくてその後の うん使い方に関してそうですねやっぱり このコロナ禍を経てその特に不動産のプロ の方々が認識されているのがこれまで不 動産ってのは箱物でやっていけましたよね と不動産ボンって買って賃貸で手入って もらえればそのはいで基準だけでしたもん ねはいはいはいただ最近は例えばシェア オフィスフレキシボルオフィスが増えてき てるようにオペレーションて結構重要なん だよねっていうのが多くのデベロッパー さんなど含め今こう注視しているところ ですでもしかするとそういった工夫をする ことで個人の投資家さんにもチャンスは あるんじゃないかなとのは思いますはビル オーナーいいですね夢ですねいいですね場 会なんかに住んじゃったりしてでもなんか ねそのマンションとかでもああるじゃない ですか例えばこうバイク好きが集まるね マンションにしたり猫好きのためにもう こだわった作りにしたりとかもう小規模で も何かこう特性とかこだわりがあればまた 違うってことですもんねアイデアでそう ですねやっぱ不動産のいいところってその 多様性なんですよねあのそこにニッチな銃 を集めることができればそこだけは 成り立つとかっていうストーリーも全然 分けますのでそういったニーズがどこに あってそれどういう風に解消できるの かってのは重要なポイントになると思い ますということで今回はですね米中ののま 大きな話からま最終的にはねもう小さい ビルの話までお話聞かせていただきて ありがとうございましたごます日基礎 研究所主任研究員の佐誠さんでしたまた 是非お話聞かせてくださいありがとう ございましたありがとうございました

▼最新の不動産・経済ニュースもわかる！ 収益物件数NO.1「楽待アプリ」
https://www.rakumachi.jp/r/yhttr4ve?uiaid=youtube

不動産や経済分野に関わる様々な専門家に、これからの時代に損をしないため、より儲けるために知っておきたいあれこれを語っていただく企画「楽待トーク」。

前回は、「商業用不動産」について、不動産市場や金融市場に詳しいニッセイ基礎研究所の佐久間誠さんをゲストに招き、主に米中の商業用不動産市況について語ってもらった。
今回は、日本国内の商用用不動産市況に目を向け、オフィスREITや投資家が注意すべき点などについて語ってもらう。

▼チャンネル登録&高評価をお願いします▼
https://www.youtube.com/c/rakumachi

▼前編の動画はこちら▼

▼「楽待トーク」シリーズはこちら▼

▼出演者情報▼
佐久間誠さん
大阪大学卒業後、住友信託銀行に入行。その後、石油・天然ガス開発の大手『国際石油開発帝石（INPEX）』や、
不動産投資ファンドなどでの勤務を経て現職。
専門は不動産市場、金融市場全般。

▼さらに実践的で役立つ動画を配信中！▼
「楽待プレミアム」の詳細はこちら
https://www.rakumachi.jp/lp/premium_service?uiaid=youtube
月額プラン3300円
年額プラン29800円（一括年払い）

ーー[チャプター]ーー
00:00 オープニング
01:16 日本の不動産市況どう見る？
04:25 東京の商業用不動産はどうなる
09:25 地方エリアの商業用不動産
11:59 在庫増加で不動産市況は冷え込む？
14:45 投資家が注目すべき点は
ーーーーーーーーー

【楽待】
公式サイト：https://www.rakumachi.jp/?uiaid=youtube

【公式SNS】
X（旧Twitter）：https://twitter.com/RakumachiNews
LINE＠：https://page.line.me/nyb2478b
TikTok：https://www.tiktok.com/@rakumachi.jp
Facebook：https://www.facebook.com/rakumachi/
Instagram：https://www.instagram.com/rakumachi/

【運営】
株式会社ファーストロジック
公式HP：https://www.firstlogic.co.jp/?uiaid=youtube

#楽待 #不動産投資 #オフィス #商業用不動産 #佐久間誠