物価があがっているのに、家賃は上がりません。そう嘆く大家さんが多いですが、家賃はテナントに賃料アップの申し入れをしなければ、勝手に上がることはありません。賃料値上げを申し入れるタイミングを解説します。
店舗Bの田島ですま数年前にまこのコロナ でま店舗の売上が大幅に減少した時ま多く のテナントがこの矢さんの方に賃料厳格の 要請をしましたでそれ以前からもま20年 ぐらい前からま一部の業種を除いてま店舗 の賃料は加工気味でまテナントからま賃料 減額の交渉されたっていう矢のさも少なく ないと思いますま去年はまこのコロナも 収まってまインバウンド需要が回復しま高 点の売り上げはま順調に戻ってきています でまたま現在利用費や人件費の上昇でま 物価が上がってきていますま特に建築費の 高等が顕著でま土地ま特にま収益物件の 価格も上がってきていますまですが既存 店舗の家賃は上がっていませんま新築の 店舗の方の家賃は上がっているんですけど ま既存店舗の家賃が上がらないのはなぜか まそれはま矢さん自身がま家賃値上げの 公使をしていないからです逆にま今まで テナントの方の家賃が減額になってきて いるのはテナントの方は家賃の減額交渉を していますま残念ながらま矢主さんが 賃上げの交渉をしない限りま家賃が勝手に 上がることはありませんまそうは言っても ま主さんからすればがまいつどんな タイミングでテナントに賃料の増額の交渉 をしていいか分からないまこういう人が 多いかと思いますで今回はま矢さんの賃料 を値上げのタイミングについて話をしたい と思いますま賃借契約っていうのはま賃貸 人と賃借人の合意によって提出されるもの ですでそしてまその内容を変更する場合に も賃貸人と賃借人の合意によって行うこと ができますま賃料も賃貸借契約の内容の1 つですのでま統治者同士の合意があれば 賃料を増額することも減額することもでき ますでこの後でま双方の合意がない場合の 賃料増額についての話をしますがでまずは ケラトと合意をすることですまそのために はま矢さんの方からま賃料を増額の 申し入れをすることが大事ですま賃料を 値上げの申し入れをするタイミングの話を する前にま賃料増額の合意がなければはま 賃料の増額請求ができないのかについて 説明をしたいと思いますでここの部分が 難しいのでま賃料を増額すること自体が 難しいと思う人もいるんですけどまこれは あくまでも合意が取れなかった時の話です ま賃料を増額することについて賃借人の 合意がない場合であってもま借地発火法に 基づくま賃料増額請求をすることができる 場合がありますま土地は建物の賃大食って いうののはま一般的に長期間のものが多い のでその間にま物価や地下の上昇ま経済 状況や周辺環境の変化によってま現状の 家賃が不相当になることがありますでその ような場合にま不動産のオーナーは賃料 増額請求権を行使することによってま正当 な家賃をもらうことが可能になりますで 統治者同士で話し合いがまとまらないと いう場合にはま会議裁判所にま賃など調定 の申し立てをすることになりますま賃料の 増額請求についてはま調定全地主義が取ら れているのでま話し合いができないからと いってまいきなり裁判を起こすことはでき ずでまずは調定を申し立てる必要があり ますま賃料などの調定ではま調定委員を 通じて話をによる解決が試みられますがま 話をによる解決が難しい場合はま現在の 賃料が不相当であるかどうかを判するため にま不動産鑑定士による鑑定が行われます で鑑定結果が出ても当事者間の合意が得 られない場合にはま調定が不正率っという 風になるんですけどでこの場合裁判所が 職権で事件解決のためにま必要な決定を 行う場合がありますでこれを17条決定と 言いますま賃料と調定が不正率となった 場合または17条決定に対して意義 申し立てがあった場合はま賃貸人としては ま裁判所に賃料増額提訴を提起する必要が ありますま賃料増額訴訟ではま当事者から の主張や立証に基づいてま裁判官がま原告 が請求する賃料額が相当であるかどうかを 判断することになりますま裁判でも不動産 観点士による鑑定結果がま賃料の判断の 資料とされるのが一般的ですま以上賃料 増額の合意がない場合についっていうのを 説明をしましたでこういう説明を聞いたり 勉強されている矢さんはま大変ややこしい のでまテナントからの賃料の値下げを要求 されることがあってもま矢の方から賃料の 値上げを要求するのは難しいまこのように 考えますでただしまこれはあくまでも テナントとの合意がない場合の話ですで まずはヤさんの方からま賃料値上げの要求 を出してまテナントと賃料の値上げの合有 することが大事ですヤさんの方はま賃料の 値上げの申し入れを誰に対してするかと いうとま手の店舗開発やま施設管理の担当 者にま申し入れをすることになりますで彼 らも企業に努めているサラリーマンですま 自分自身でま賃料増額の判断をすることは できませんま上司に報告して会社の決済を 取らなければいけませんでそのためにもま 賃料増額を要求するタイミングが重要に なるありますで彼らが賃料増額の決済を 取りやすいように申し出のタイミングを 図る必要がありますでその申しでの タイミングについて話をしたいと思います ま1番賃料増額を切り出しやすい タイミングは契約の更心時ですま契約機関 が満了してま延長や更新をする時に賃料の 見直しを要求しますま他にはま例え契約 期間中であってもま契約書の中にま診療 競技の時期が書かれている場合ま例えばま 賃料については3年ごとに協議をするって いう風に書かれている時はま契約から3年 目や6年目がそのタイミングになりますで これ以外にま矢さんが見落としてはいけ ないま家賃値上げの要請をするタイミン ググっていうのはまテナントの方からま 何か賃貸借契約の返球を要求された時ま 例えばま2年ごとに更新しているがま今後 は5年ごとの更新に変更して欲しいとかま 契約期間内の解約予告を6ヶ月前から3 ヶ月前に短縮してほしいまこのような場合 ですまテナントがま何か契約書の変更を 要望するのはまそうすることで何か メリットがあるからですでア氏の方はその 要望を承認してあげるタイミングでま交換 条件として賃料増額の要求を出しますま他 にもテナントから建物の修繕を依頼された 時などもまチェビ増額を切り出すいい タイミングだと思いますでこのようにまや さんはまいつも賃料の増額の申し出をする タイミングを考えておくことが大事ですで なぜならテナントの方はそんなタイミング なんか考えてくれないでま店舗の売上が 下がってきたから減額してほしいとかま 全車的に賃料を見直ししているのでま全て の憲法に減額の要求をしているまこのよう にテナントの方はま言いたい時に家賃の 要請を行っていますでなぜテナントの家賃 減額の要求が受け入れられやすくて逆に矢 さんからの家賃増額の要求がま受け入れ られないのかというとまテナントにはま この店舗が赤字のままだとまいざとなっ たらま体験をしますまこいうカードを ちらつかせて交渉するから立場が強いわけ ですま逆にヤさんの方にはま賃料が上がら ないんだったら転してほしい まこのような要求をすることはま借地借家 法で許されていませんまヤさんの方には 賃料を値上げのタイミングを測ること ぐらいしか武器がないのかも分かりません ま家賃の増額などま賃貸し契約書の変更 っていうのはま貸主と借主の合意があれば できますまそしてま家賃の増額は矢主さん の方から増額の要請をしなかったらま勝手 に家賃が上がることは絶対にありませんま そのためにも矢さんはは家賃増額を 切り出すタイミングをいつも考えておく ことが大事ですまこれからもこの動画では ま事主資産矢さんに役立つ情報を定期的に 配信していきたいと思いますよければ チャンネル登録お願いしますまた動画に 対する質問などがありましたらまコメント 欄にコメントいただけましたらコメントを 返信させていただきますで概要書に当社の ホームページアドレスメールアドレスの方 貼っておきますのでまそちらの方にメール をいだいてもメールを返信させていただき ます
株式会社TENPO be
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・その他コンサルティング業務は、コンサルティング契約に基づく報酬
田嶋也寸志
奈良県大和高田市出身
教育大学出身で幼稚園教諭を目指していましたが、残念ながら教員採用試験に失敗。
たまたま就職した、大手ハウスメーカーでロードサイド店舗の建築営業を担当。
ロードサイド店舗の魅力にとりつかれます。
建築受注にこだわらずに、土地活用コンサルタント、居抜き店舗活用を提案するために、
自身で不動産コンサルタント会社、株式会社TENPO beを設立。
趣味は、学生時代からサイクリング。
日本中を自転車で旅しています。
全都道府県走破を３度達成。４度目に挑戦中です。
サイクリングでの、ひとり旅動画は、こちら
https://www.youtube.com/channel/UC0yBJkWeaKvdFziNgHIM9Kw
資格
公認不動産コンサルティングマスター
商業施設士
宅地建物取引士
ファイナンシャルプランナー（AFP)
販売士２級
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