店舗は、テナントから中途解約ができるが、家主は中途解約をできない。このように考えている方が多いようですが、少し違います。民法と借地借家法の違いを考えれば理解しやすいです。
店舗Bの田島ですま建物の賃貸借機関とま 中途解約についてはますでにテナントに 賃貸をしている矢さんから質問されること が多いですま例えばテナントの中途解約を 禁止することはできないのかま矢の方から 中途解約をすることができるのかまこの ような質問ですで私の印象ではまテナント に前っていうのはあまり賃貸借機関に こだわる人が少ないように思うんですけど でむしろ賃貸借機関にこだわる人はま すでに貸している矢のさんの方が多いよう な気がしていますま今回の動画はまその ような建物賃貸借期間と中途解約について の話ですでこの建物賃貸借機関と中途解約 っていうのはま江のさの立場や状況によっ てま全然考え方が違ってきますまそれはま テナントにできるだけ長く借りてもらいた いというように考えてる矢さんとま テナントに早く出ていってもらいたいま こういう風に考える矢さんがいるからです でテナントにま早く出て行ってもらいた いって考えるんだったらま最初からそんな テナントに貸さなかったらいいのにと思わ れる人もいるかも分かりませんがまそう いう矢さんの事情はま以前テナントに賃貸 していた時は妥当な家賃だったがま周辺 相場がどんどん値上がりしてま今だったら もっと高い家賃で借りたいテナントが たくさんあるでまだ地下将来ま建替えや 売却などま別の利用したい事情が出てきた まこのようにま周辺環境やま事情がま テナントに貸している間に変わったことに よるものですでまた多くの柳さんがま中途 海についてこのように考えてる人が多い ですまテナントからはいつでも中度会はさ れるけれども矢市の方からは中途解約が できないま実はこれは民法で考えると 間違っていますまその点について簡単に 説明したいと思いますま例としてま次の ような賃貸借契約書がある場合まテナント はいつでも中途解約できるでしょうかで 契約期間は10年間で中途解約については 何も記載がされていませんま中途解約が できるとも中途解約を禁止するとも記載さ れていませんで民法ではこのように書かれ ています民法第618条ま期間の定めの ある賃貸借の解約をする権利の留保ま当事 者が賃貸借の機関を定めた場合であっても まその一方または双方がその期間内に解約 をする権利を留保した時にはま前場の規定 を重用する民法第617条期間の定めの ない賃貸借の解約の申し入れま1当事者が 賃貸借の期間を定めなかった時は各当事者 はいつでも解約の申し入れをすることが できるま次の場合においては次の確5に 掲げる賃貸借は解約の申し入れの日から それぞれ当該覚悟に定める期間を経過する ことによって終了する土地の賃貸借は1年 建物の賃貸借は3ヶ月でこのように民法の 条文をまとめるとま次のような原則と例外 になっていますま契約期間の定めながある 場合は原則として中途解約はできませんま 例外としてま中途解約ができると契約した 時は中途解約ができますま期間の定めが ない時はいつでも解約ができるまですから 最初の設問のようにま契約期間が10年間 と定められてま中途解約の取り決めがない 場合はテナントから中途解約ができません そして民法では中途解約の取り決めがある 場合には矢市からの中途解約も可能とされ ていますでこの2点についてまもう少し 補足をしたいと思いますま中途解約の 取り決めがなければテナントから中途解約 ができないまそうするとまさんがテナント から中途解約されたくない場合には わざわざ中途解約禁止と契約書に書かなく てもむしろ何も書かなくてもいいっていう ことになりますまま正しい普通に考えると まロードサイドに出展するようなテナント でま契約所に中途解約条項がないことを 見落とすようなテナントはまずありません ま続いて2点目ですまテナントと同じよう にま今度はや市の方から中途解約ができ るっていう特約を賃貸借契約に入れた場合 に矢市からも中途解約ができるのかって いうことですでここには民法だけじゃなく てま賃貸人だけをる借地借家法の条文を 紹介します借地借家法第28条ま建物賃貸 借の更新拒絶等の要件ま建物の賃貸職人に よる第26条第1項の通知または建物の 賃貸借の解約の申し入れはま建物の賃貸人 及び賃借人転借人を含むが建物の使用を 必要とする事情の他ま建物の賃貸借に 関する従前の経過ま建物の利用状況及び 建物の現況並びに建物の賃貸人がま建物の 明け渡しの条件としてまたは建物の 明け渡しと引き換えにま建物の賃借人に 対してま財産上の給付をする旨の申し出を した場合におけるその申し出を考慮してま 政党の自由があると認められる場合で なければすることができないまここで言う 政党自由っていうのはま賃貸人がま自ら 土地の使用を必要とする事情などですがま かなりハードルが高いものですまつまり 民法では矢とテナントの双方に中途外薬が 認められていますがま借地下法でま矢市 からの中途解約はかなり制限をされている ということになりますまテナントに長く 借りてもらいたい矢さんはま契約期間を 長くするっていうのはま一応有効ですがま 解約の特約があればまその特約に従うこと になりますま実際にはま中途解約は認めた 上でま中途解約の場合にはま契約期間満了 までの賃料相当額を薬金として回収できる 情報を定めておくまこういう方法です逆に テナントに退去してもらいたい矢さんはま 借地借家法で市の方からの中途解約には 正当自由が必要とされているのでま中途会 はかなり難しいですまそういう事情がある 場合にはまあらかじめ定期借家契約で契約 をしておかなければいけませんまこれから もこの動画チャンネルではま事主さ主さん に必要な情報を定期的に配信していきたい と思いますまよければチャンネル登録をお 願いしますでまた動画に対する質問などが ありましたらコメント欄にコメントを いただきますとコメントを返信させて いただきます概要欄にま当社のホーム ページアドレスメールアドレスの方貼って おきますのでまそちらの方にメールを いただいてもメールを返信させていただき ます [音楽]
株式会社TENPO be
ロードサイド店舗による土地活用、居抜き物件活用、収益物件をご提案します。当社ホームページはこちら。
http://www.tenpo-be.co.jp/
メールでお気軽にご相談・ご質問ください。無料でお答えします。
jim＠tenpo-be.co.jp
動画で取り上げる内容のリクエスト、質問などのコメントお待ちしています。
オンラインコンサルティング （55.000円・税込/1案件、1回30分を5回程度）
具体的な物件について、提案書、契約書、建物プラン等、ご質問に対して
オンライン（メール、電話、Zoom）で回答、アドバイスをします。
個別案件のご相談もお受けします
当社報酬規定
・面談による個別相談 50,000円（2時間程度、別途交通費）
・ロードサイド居抜き店舗のテナント紹介 仲介手数料として家賃の1ヶ月分
・ロードサイド事業用定期借地のテナント紹介 仲介手数料として家賃の1ヶ月分
・その他コンサルティング業務は、コンサルティング契約に基づく報酬
田嶋也寸志
奈良県大和高田市出身
教育大学出身で幼稚園教諭を目指していましたが、残念ながら教員採用試験に失敗。
たまたま就職した、大手ハウスメーカーでロードサイド店舗の建築営業を担当。
ロードサイド店舗の魅力にとりつかれます。
建築受注にこだわらずに、土地活用コンサルタント、居抜き店舗活用を提案するために、
自身で不動産コンサルタント会社、株式会社TENPO beを設立。
趣味は、学生時代からサイクリング。
日本中を自転車で旅しています。
全都道府県走破を３度達成。４度目に挑戦中です。
サイクリングでの、ひとり旅動画は、こちら
https://www.youtube.com/channel/UC0yBJkWeaKvdFziNgHIM9Kw
資格
公認不動産コンサルティングマスター
商業施設士
宅地建物取引士
ファイナンシャルプランナー（AFP)
販売士２級
#ロードサイド店舗 #土地活用 #テナント #ロードサイド
#収益物件 #不動産 #店舗 #サイクリング #有効活用
#不動産コンサルティングマスター #居抜き