ロードサイド店舗に賃貸している家主さんからの質問です。テナントから転貸の承認を求められました。承認して問題は無いのでしょうか。答えは、転貸する理由によって、違います。
天望Bの田島ですで今回の動画はまロード サイドのテナントに賃貸中のヤさんから 頂いた質問にお答えしたいと思いますま 天体しているテナントからま建物を天体し たいので承認して欲しいと言われましたま 承認して問題ありませんかでまた主として ま天体をした時のデメリットはありますか まこのような質問です他にも質問などが ありましたらまコメント欄にコメント いただけましたらまコメントを返信させて いただくか何度か同じような質問を いただいた時にはまこうやって動画で回答 させていただけますであとチャンネル登録 の方もよろしくお願いしますまそれではま 賃貸してるテナントからま建物を天体し たいので承認して欲しいと言われました 承認して問題はないかそしてま主としてま 天体を承認することでデメリットはないか まこういう質問にお答えしたいと思います でこれを考える時にま大事なことは テナントがなぜ天体をしようとしているの かまこの理由を確認することですま ほとんどの賃貸借契約書にはまテナントが 天体をすることは禁止と書かれていますで 中にはまただしま矢市の書面による事前の 承認がある場合はこの限りではありません まこのように正し書きが書かれている場合 も多くありますまつまり天体を認めるか 認めないかはま矢のさに決める決定権が ありますまテナントからするとま禁止され ている天体をでわざわざ矢さんに承諾をし てくれという風に言ってくるのにはま何か 訳があるからですでまず天体をして矢さん にメリットがあることはないですただ デメリットがあるかどうかっていうのはま それはテナントの天体をする理由にもより ますまそれではテナントが天体を求めて くるその理由について考えてみたいと思い ますで1つ目はテナントのビジネスモデル が変わった時ですま契約の途中でま テナントがフランチャイズでま他店舗展開 をするようになった場合ですま フランチャイズチェーンの賃貸借契約書に は2種類がありますま1つはコンビニの ようにま建物賃貸し契約は本部が行ってま 家賃や保証金は本部から支払われます そして建物を加盟店に天体をするまこの 方法ですでもう1つのフランチャイズ チェーンはま加盟店が直接やと賃貸し契約 を行いますでこの場合は天体ではありませ んま今回の質問のようにま契約当初は テランとが経営をしていた店舗をま フランチャイズ展開するにあたってま加盟 店に天体をしたいまこのようなケースに なることがありますでこの場合の借主とし
ての責任は元のテナントまつまり フランチャイズ本部にあるのでまにとって はまこのことが原因でのデメリットには なりませんでテナントが天体をしたい理由 ま2つ目はま本当は中途解約をしたいが ペナルティを免れたいでローズサイド店舗 を新宿する場合テナントには中途火薬の ペナルティが課せられますで多くの場合は 敷金と建設協力金の残額の没収っていう風 になっていますでこの金額は何千1円ま中 には何億となものもありますでそこで テナントはま中途解約をするよりもま天体 をしてペナルティをまようとする場合も ありますま中には元のテナントがま天体の テナントの家賃を一部負担をしている場合 もありますで一見元のテナントが家賃負担 をしているのでまさんにとってはリスクが ないようにも思えますがま実は考えないと いけないリスクがありますで元のテナント が契約満了でま契約を終了してもま矢さん は転借人に対して解除権を行使できません まつまり元のテナントが家賃の一部を負担 しているような場合には家賃の低い転借人 が残ってしまうっていうことがありますで テナントが天体をしたい3つ目の理由が 家賃が負担となっているので一部負担して もらいたいまこのように考える時ですで テナントの方からま店舗の1部分を天体し たいまこうもしれることがありますま テナントがこう考える理由っていうのはま 家賃の一部を天体先のテナントに負担して もらいたいと考えるからですま実はこの ような天体はまさにとってリスクがあり ますまなぜならま元のテナントま天体人の 契約が終了した後もま江さの方は転借人に 対して解除権を行使できないからですま つまり建物の一部だけを利用するテナント が残ってしまうっていうことになりますま 色々の天体の中でももこの建物の1部分 だけを天体するっていうことがまさにとっ てま1番大きいリスクと言えるかも分かり ませんまさんにはま天体を承諾しないと いうことができるのでま建物の1部分を 天体するっていうことはま承諾しないこと をお勧めしますでテナントが天体をしたい 理由で4つ目はテナントの矢の修行ですで バブルキ以前のロードサイド店舗にはま 大変リッチがてましかも賃料が安かったま こんな物件がありますまテラダの方はま 契約期間を満了しているのでま中途解約の ペナルティーもかかりませんまそれでも テントとして物件を借りることを継続して いますま公害型の大型の紳士複典やま初期 のファミレスなどがそうですでこのような 店舗の中にはまテナントが営業するよりも
ま天体をした方が儲かるまこんな店もあり ますま天体をを認めるかどうかはまやさん が決めることができるのですがま長く借り てもらっているのでということでま認めて いる矢さんも結構多くおられますま天体に ついてま江さんの立場でまとめてみるとま テナントからの天体の申し入れを承諾する ことでまやさんにとってのメリットはあり ませんまデメリットは場合によってある 場合もありますまそしてまテナントが天体 をするにはま主の承諾が必要ですそしてま 1番重要なことは矢さんは転借人に対して 解除権を行使できないていうことですで元 のテナントが契約から抜けてしまっても 転借人は残るっていうことですでこれは 毎日ま天体借を矢さんが知らない間に行わ れていたま矢さんの承諾なしで行われた 場合でも同じことですまさにとってはま 天体は全て認めないっていうのが基本と 考えてもいいいいと思いますであとはま テナントとのそれまでの関係やまここで 対戦されてしまうと次のテナントが見つけ にくいという事情がある場合にまどういう 風に考えるかっていうことになると思い ますでこれからも動画ではま事主さん矢 さんに役立つ情報を定期的に配信したいと 思いますよければチャンネル登録お願いし ますま動画に対する質問などがありまし たらまコメント欄にコメントをいただくと コメントを返信させていただきますま中に はこうやって動画として配信させてもらう こともあるかも分かりませんで概要欄にま 当社の連絡先メールアドレスの方貼って おきますのでそちらの方から質問いただい てもメールを返信させていただき [音楽] ます
株式会社TENPO be
ロードサイド店舗による土地活用、居抜き物件活用、収益物件をご提案します。当社ホームページはこちら。
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jim＠tenpo-be.co.jp
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当社報酬規定
・面談による個別相談 50,000円（2時間程度、別途交通費）
・ロードサイド居抜き店舗のテナント紹介 仲介手数料として家賃の1ヶ月分
・ロードサイド事業用定期借地のテナント紹介 仲介手数料として家賃の1ヶ月分
・その他コンサルティング業務は、コンサルティング契約に基づく報酬
田嶋也寸志
奈良県大和高田市出身
教育大学出身で幼稚園教諭を目指していましたが、残念ながら教員採用試験に失敗。
たまたま就職した、大手ハウスメーカーでロードサイド店舗の建築営業を担当。
ロードサイド店舗の魅力にとりつかれます。
建築受注にこだわらずに、土地活用コンサルタント、居抜き店舗活用を提案するために、
自身で不動産コンサルタント会社、株式会社TENPO beを設立。
趣味は、学生時代からサイクリング。
日本中を自転車で旅しています。
全都道府県走破を３度達成。４度目に挑戦中です。
サイクリングでの、ひとり旅動画は、こちら
https://www.youtube.com/channel/UC0yBJkWeaKvdFziNgHIM9Kw
資格
公認不動産コンサルティングマスター
商業施設士
宅地建物取引士
ファイナンシャルプランナー（AFP)
販売士２級
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