ロードサイド店舗の修繕費は、家主とテナントのどちらが責任。よくトラブルになる問題です。新築と居抜きでも違いがあります。なぜ、そうなるのか。考え方を、わかりやすく説明します。
[音楽] 店舗Bの田島ですまロードサイド店舗を テナントに貸してる矢さんからま店舗の 修繕費はま主とテナントのどちらが負担 ですかまこういう質問されることがよく ありますまそういう時はま賃貸契約書に 書いてあるのでま確認をしてくださいと いう風に答えていますま別に面倒だから そういう風に答えているんではなくてまに 契約書に書いてある通りにま修繕費の費用 負担をするっていうのが正解ですまそれで も店舗の修繕に関してはまテナントに貸し てる間まよくトラブルとなりますでまた テナントとチ貸借契約をする際にもま修繕 費の費用負担についてま意見が食い違う ことがありますま今回の動画はまそのよう な店舗の修繕費ま矢市とテナとまどちらの 責任かについて話をしたいと思いますま矢 側の大前提としてま貸主はま借主が通常の 使用に支障が出ないようにする義務があり ますでまず法律上のま原則的な義務として ま貸主は借主がその賃借をしている部屋を 使用収益させる必要がありますま従ってま 賃貸物件の設備が故障などをした場合はま 一般論としてはま歌主が修繕義務を負担 すると考えていいと思いますま原則的には ま貸主が設備に関する修繕義務を負担する んですけどま賃貸食締結時の合意内容に よってその貸主の修繕義務は修正されます まそこでま修繕すべき設備などの範囲内を まどこまでとするのかについてま賃貸借 契約書などに明示される場合が一般的です ま賃貸マシンなどでまよく見る規定として はま等期エコンなどの設備が故障した場合 にはまその修繕義務は貸主が負担をします がま室内の傾向灯が古くなって切れた場合 はまその交換義務は貸主が負担をしないと いった内容がありますまつまりま建物や 設備の修繕についてはま原則としては貸主 が修繕義務を負うんですけどま実際には 賃貸借契約書に書かれている通りに修繕費 の費用負担をしますでこういう説明をする とまよく勘違いされるのはま借地借家法の 借主保護のルールですまこの動画を見て いただいてる方の中にもま借地借家法のま 借主保護のルールっていうのはもうとても 厳しくてま借主が不利な特約は全て無効に なるまだからロードサイド店舗でも設備の 修繕はテナントという風に取り決めをして もそれは無効になるまこのように考える方 も多いのではないでしょうかでけれどもま 借地借家法ではま借家人に不利な特約は 全て無効と定めているわけではありません 社地借家法においてま借家人に不利な特約 として無効になるものは限定されています
ま具体的にはま契約期間は更新が減速ま 賃料の増額には合理的な理由が必要で契約 期間は最低限でも1年間ま以上の3つです ま逆に言うとまこの3点以外はま借家人に 不利な特約があるとしてもま借地借家法上 無効とするとは定められてはいませんま つまりま建物の修繕費の費用負担っていう のは賃貸借契約書に書かれている通りって いうことになりますでローズサイド店舗の 場合で言うとま多くのテナントが縦ポ展開 をしていますでこういうテナントっていう のはま店舗の修繕に関するトラブルを何度 も経験をしていますまそのようなテナント と契約するわけですのでまテナントに対し てまあまり無茶な貸主の主張っていうのは 通りませんでローズサイド店舗の修繕費の 取り決めでま一般的によく使われているの はまヤ市の持ち物に対しては安子が負担を しまテナントが設置したものについては テナントが負担をするっていうものですで 実際に修繕が頻繁に起こるのは設備に関し てですがま新築のロードサイド店舗では 設備工事はテナントっていう場合が多いの でま設備に関する修繕はテナント負担と なっているケースが多いですまところが これはロードサイド店舗の新築の場合です でロードサイド店舗の修繕費でまよく トラブルになるのが新築ではなく居抜き 店舗の場合ですで居抜き店舗でよくあるの がま賃貸物件内の設備の一部が以前の テナントの造作物である場合ですでこの 場合はま一般的にはその修繕費用っていう のはテランとの負担となりますでこの考え 方っていうのは前のテナントが残した設備 をまそのまま使ってもいいけどま使用に 支障がある場合にはあなたが責任を持って くださいよまこういうことですでマイの テナントが設置してで残して退去したま エアコンの空調やま自動ドアなどがこの例 ですでポイントはま契約書に矢が用した 設備のがあるかどうかということです前の テナントが残したエアコンをまエアコン 付けの物件としてテナントの募集をしてで 契約書にも不設備にエアコンという風に 書かれている場合にはまエアコンが故障し た場合には氏が負担を負うことになります まつまり前のテナントが残したエアコンを 負設備という風に契約書に書くかどう かっていうことですまただ単純に設備を 記載さえしていなければま修繕の責任がま 矢にならないかっていうことだけでは トラブルになるのでま具体的にはまこの 設備は借主が希望をして残地承認をした ものでま主が修繕責任を負わない旨をま 契約書にきちんと記載をしておく必要が
ありますまつまりま抜き店舗の場合はま 修繕費の費用負担が市の責任となるかどう かっていうのはま賃貸借契約書が大変重要 になってきますまこれからもこの動画では ま事務資産や資産に役立つ情報をま定期的 に配信していきたいと思いますよければ チャンネル登録お願いしますでまた動画に 対する質問などがありましたらまコメント 欄にコメントいただきますとコメントを 返信させていただきますでまた概要欄にま 当社のホームページアドレスとメール アドレスの方を貼っておきますのでま そちらの方に質問がありましたらメールを いただいたらメールを返信させていただき ます [音楽] あ
株式会社TENPO be
ロードサイド店舗による土地活用、居抜き物件活用、収益物件をご提案します。当社ホームページはこちら。
http://www.tenpo-be.co.jp/
メールでお気軽にご相談・ご質問ください。無料でお答えします。
jim＠tenpo-be.co.jp
動画で取り上げる内容のリクエスト、質問などのコメントお待ちしています。
オンラインコンサルティング （55.000円・税込/1案件、1回30分を5回程度）
具体的な物件について、提案書、契約書、建物プラン等、ご質問に対して
オンライン（メール、電話、Zoom）で回答、アドバイスをします。
個別案件のご相談もお受けします
当社報酬規定
・面談による個別相談 50,000円（2時間程度、別途交通費）
・ロードサイド居抜き店舗のテナント紹介 仲介手数料として家賃の1ヶ月分
・ロードサイド事業用定期借地のテナント紹介 仲介手数料として家賃の1ヶ月分
・その他コンサルティング業務は、コンサルティング契約に基づく報酬
田嶋也寸志
奈良県大和高田市出身
教育大学出身で幼稚園教諭を目指していましたが、残念ながら教員採用試験に失敗。
たまたま就職した、大手ハウスメーカーでロードサイド店舗の建築営業を担当。
ロードサイド店舗の魅力にとりつかれます。
建築受注にこだわらずに、土地活用コンサルタント、居抜き店舗活用を提案するために、
自身で不動産コンサルタント会社、株式会社TENPO beを設立。
趣味は、学生時代からサイクリング。
日本中を自転車で旅しています。
全都道府県走破を３度達成。４度目に挑戦中です。
サイクリングでの、ひとり旅動画は、こちら
https://www.youtube.com/channel/UC0yBJkWeaKvdFziNgHIM9Kw
資格
公認不動産コンサルティングマスター
商業施設士
宅地建物取引士
ファイナンシャルプランナー（AFP)
販売士２級
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