市街化調整区域でも建物を建築できる例外があります。いくつかの例外があるながで、一番収益性が高いとされる、沿道サービス施設に焦点をあてて、解説し問題点を指摘します。
店舗Bの田島ですま市街化調整空域って いうのはま都市計画法により定められた 区域区分のうちま市街化を抑制する区域の ことです市街化調整空域はま市街化を目的 としていないのでま原則としてま住宅や 商業施設など建物を建てることができませ んまただしま許可を得ることができるば 市街化調整区域でも建物を建てることが 可能となりますま実際ま市街化調整区域の 沿道沿いにまずらりとファミレスや ラーメン店が並んでいたりまその中にはま 大繁盛しているような店もありますま市街 化調整空域にはま建物が建てられないはず なのになまこういう風に考える方も少なく ないと思いますま今回の動画は市街化調整 区域でもできる土地活用ま特に動サービス と言われているロードサイド店舗について 解説をしたいと思いますま市街化調整空域 を含めてま都市計画法ではま3つの区域 区分が定められていますま1つが市街化 区域ま原則として建物を建てることができ ますで2つ目が市街化調整空域原則として 建物を建てられませんで3つ目が視線武器 区域ま原則として建物を建てられますま 分かりやすく簡単にまイメージで言うとま 周辺に人が多く住んでいるのが市街化区域 ま人が少ないのが市街化調整区域もっと人 が少ないのが非戦引き区域こんな感じです ま市街化調整区域は市街化を抑制するため にま原則として建物を建てることができ ませんまこのような制約を受ける分ま固定 資産税はまかなり飛抑えられていますま ところが市街化調整空域であってもま交通 量が多い国道が通っていたりま周辺に 大きなベッドタウンがあるまこういう土地 がありますまこのようにまここにロード サイド店舗が出展をすればまかなり売れる なまこう予想できる土地も意外に多くあり ませんまこういう土地を所有している事主 資産の中にはま例え固定資産税が高くなっ たとしてもま土地活用してそれ以上の家賃 収入を得たいまこう考える人も多いと思い ますでまたま一般的に価格が安いと言われ ている市街化調整区域の物件を購入して ロードサイド店舗に課せばま高い家賃収入 が得られてま投資物件に向いているって 考える人も少なくないはずですまそれでは ま市街化調整区域でま賃料収入を得る方法 について考えてみたいと思いますま何度も 言いますがま市街化調整区域はま市街化を 抑制するためにま原則として建物を建てる ことができできないのでまずは建物を立て ない方法から考えたいと思います駐車場ま 駐車場として土地を活用するのであればま 建物を建てられない市街化調整区域でも
問題はありませんまただし市街化調整区域 はま郊外に設定されることが多いためま 集客面には注意が必要ですま一般の重要者 ではなくてま大型トラックに向いている ような土地もありますで太陽光発電ま最近 市街化調整区域でま太陽光発電システムを 見かけますま建物を建てないで良いことは もちろんなんですけどで何よりも太陽光 発電システムによる土地活用はま集客を気 にしなくていいからです資材置き場資材 置場は建物を建てることなく活用できてで また正置も不要なケースもありま建物の 建てられない市街化調整区域でも利用し やすい方法です墓地0円で住宅展示場ま 住宅展示場にあるモデルルームはま仮設 建物とみなされて建築物には当たりません で次に特別に開発許可を終えて建物を 建てる場合について考えてみたいと思い ますま市街化調整区域にある土地でもま 自治代ごとに定められた基準を満たせば 特別に許を得て建物を建てることができ ますまそれでは市街化調整空域の土地に 建物を建てて活用する方法はどのようもの があるかを簡単に見ていきたいと思います ま1つ目が高齢者施設です市街化調整区域 にある土地でま特別に許可をえて建物を 建てて活用するのであればまサービス付き 高齢者向け住宅やま住宅型有料両人ホーム など高齢者施設を建てることが可能ですで まだこうした高齢者施設は市街化調整区域 の土地でもま周辺住人の需要やニーズを 考えみて実態が必要と判断をした際にはま 許可が降りることがありますで2つ目が 社会福祉施設ですま社会福祉施設はま特別 用語老人ホームなどの公的施設でま市街化 調整空気の土地においても事前協議と届け で行うだけで建築が認められますで3つ目 が医療施設医療施設も社会福祉施設と同様 にま公益上必要な建物としてま事前競技と 届け出を行うことで建築の許可を受ける ことができます4つ目が沿道サービス施設 ですま今回の動画の主題でもある遠道 サービス施設エドサービスについては 詳しく解説をしたいと思いますまエド サービス施設っていうのは市街化中性空域 内においてま道路の円滑な交通を確保する ための施設として制定されましたまつまり 周辺の住民のための施設ではなくてま ドライバーのための施設っていうことに なりますま市街化調整空気の中で車を運転 している途中にま一切の建物が建てられな いっていうことになるとまトイレに行き たいけどコンビニがないとかまガソリンを やりたいけどガソリンスタンドがないま などの様々な問題が発生してしまうことに
なりますま遠道サービスはまそうした市街 化調整空気の交通の不便を解消するために ま設けられたような施設でありま条件が あえば次のような店舗が建設可能となり ますま1つは休憩所でもう1つが急所です まこれらの建物があれば基準に定める条件 を満たしていればま許可を受けてま開発 行為や建築行為が可能となりますま土地 活用を考えている事主さんの目線で何が 立てれるのかっていうのを考えてみると いかのようなものがありますファミリー レストラン喫茶店食堂ラーメ店まいわゆる ドライブイと言われるものですま運転をさ れる方のま休憩スペースともなる飲食店は ま多くの場合は調整空気内であっても建築 が可能となりますコンビニエンスストアま コンビニについてもま車の運転者が経食の 購入者やイトイスペースを目的としてま 許可をされる場合がありますま自治体に よってはまコンビニは遠道サービス施設と して許可される以外にもま周辺住民を対象 としたま小型の氷業として許可をされる 場合もありますそしてガソリンスタンドま 車を運転する上でま筆数の施設となる ガソリンスタンドも沿道サービス施設とし てま許可が降りる可能性が高いですで市街 化調性空域で土地活用を考えるんだったら ま早めに手を打つことが大切っていうこと について話をしたいと思いますま土地 オナーの線で考えるとま本来建物を建てる ことができないま資産価値の低い市街化 調整区域の土地の中でもまこの遠道サービ スっていうのは資産価値を上げる制度と 言える存在ですましかしま周辺の事主さん がまコンビニや飲食店など沿道サービスを 使って先に立ててしまうとまこの地域に これ以上沿道サービス施設は必要ないとさ れて開発許が降りないっていうことがよく ありますで建設会社の営業マンがま事主 主体に土地活用を促すようにま早くし なければチャンスを逃しますよまこんな 営業投稿をすることがよくありますで私は まこんな事務資産の決断を流すような営業 トークっていうのは嫌いなんですけどま この市街化調整区域の遠道サービス施設で はまそういう面も確かにありますま次に 沿道サービス施設でま土地活用する場合の 注意点について話をしたいと思いますま1 つは固定資産が大幅に上がるっていうこと ですま市街調空域はま本来市街化を抑制 する区域なのでま建物を建築するための ハードルが大変高いですま土地の利用が 難しい制限が厳しいということでまおと 利用価値が下がってま固定資産税は市街化 区域に比べてまかなり安くましかも元が
のうの場合はなおさらです都市計画税も かかりませんまところが市街化調整空域も 宅地化をすると固定資産税が大幅に上がっ て都市計画税もかかってきますま土地活用 する場合にはもう固定資産税がどれだけ 上がるかを必ず事前に確認する必要があり ますで2つ目の注意点はま遠道サービス 施設は遠道サービスにしか貸すことができ ませんま実は市街化調整区域で沿道 サービスの特例を利用して建築をした場合 のま1番注意をしなければいけないことは このことですま例えば動サービス施設とし てコンビニを建築したとしますでこの コンビニが対戦してしまった場合まこの 店舗は同じ沿道サービス施設として利用 することしかできませんま沿道サービスで はない物販店舗やサービス業に貸すことが できませんでまた事務所や倉庫として建物 を使うこともできませんまたまに市街化 調整空気で撤退したコンビニの後に なかなかテントが決まらなくてまずっと空 店舗になってる物件を見かけますまこれは このような理由からです市街化調整区域で のま遠道サービス業について考えてみまし たまこのように本来土地活用ができない 市街化調整区域ですがま遠道サービス施設 を建てることでま大きな収益を生む可能性 も売却をすることも可能となりますまこれ からもこの動画ではま事主資産やしに 役立つ情報を定期的に配信していきたいと 思いますまよければチャンネル登録お願い しますまた動画に対して質問何のがあり ましたらコメント欄にコメントいただけ ますとコメントを返信させていただきます ま下の概要欄のところにま当社のホーム ページアドレスメールアドレスの方貼って おきますのでまそちらの方にメールを いただいてもメールを返信させていただき ます
株式会社TENPO be
ロードサイド店舗による土地活用、居抜き物件活用、収益物件をご提案します。当社ホームページはこちら。
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・面談による個別相談 50,000円（2時間程度、別途交通費）
・ロードサイド居抜き店舗のテナント紹介 仲介手数料として家賃の1ヶ月分
・ロードサイド事業用定期借地のテナント紹介 仲介手数料として家賃の1ヶ月分
・その他コンサルティング業務は、コンサルティング契約に基づく報酬
田嶋也寸志
奈良県大和高田市出身
教育大学出身で幼稚園教諭を目指していましたが、残念ながら教員採用試験に失敗。
たまたま就職した、大手ハウスメーカーでロードサイド店舗の建築営業を担当。
ロードサイド店舗の魅力にとりつかれます。
建築受注にこだわらずに、土地活用コンサルタント、居抜き店舗活用を提案するために、
自身で不動産コンサルタント会社、株式会社TENPO beを設立。
趣味は、学生時代からサイクリング。
日本中を自転車で旅しています。
全都道府県走破を３度達成。４度目に挑戦中です。
サイクリングでの、ひとり旅動画は、こちら
https://www.youtube.com/channel/UC0yBJkWeaKvdFziNgHIM9Kw
資格
公認不動産コンサルティングマスター
商業施設士
宅地建物取引士
ファイナンシャルプランナー（AFP)
販売士２級
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